「不動産売却動画」の記事一覧（42件）
案内時の対応
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/23 15:26 / 投稿日付：2022/12/23 15:26
営業マン：先ず、お部屋を綺麗にしている事が、一番のポイントになります。
特に、キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
お客さん：因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか？
営業マン：そうですね、近隣にどの様な方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、もし
お客さん：他に何か気を付けておく事って有りますか？
営業マン：そうですね、ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、案内の前に、お風呂を使わない、又、お昼ご飯等に、
もし、それ以上になる場合は、事前にご連絡させて頂きます。
お客さん：押入れとか、余り見られたくないのですけども…。
営業マン：はい、ただ、真剣に検討されているお客様ほど、細かく見られますので、
お客さん：それなら安心ですね。
営業マン：はい
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/23 15:26 / 投稿日付：2022/12/23 15:26
案内時の対応
案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。
お客さん：案内に当って、何をしておけば良いですか？
案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。
お客さん：案内に当って、何をしておけば良いですか？
営業マン：先ず、お部屋を綺麗にしている事が、一番のポイントになります。
特に、キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
シンクに洗い物が残っていると、悪い印象を与えますので、
次に、日中でも全ての部屋に電気を点け、
第一印象で「明るいお部屋だ」と思って頂く事が大切です。
季節によりますが、
季節によりますが、
物は少ない方が印象良く、部屋も広く見えますので、
下さい。
下さい。
いずれ引越の際に捨てる事になりますので、
最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
お客さん：因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか？
営業マン：そうですね、近隣にどの様な方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、もし
お客さん：うちは犬が居るのですが…。
営業マン：はい、ペットは案内の際は、ケージの中に入れ
お客さん：他に何か気を付けておく事って有りますか？
営業マン：そうですね、ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、案内の前に、お風呂を使わない、又、お昼ご飯等に、
餃子など臭いが残る様な物は食べない様にして下さい。
又、テレビ等は消しておいて下さい。
お客さん：お茶をお出ししなくて良いですか？
営業マン：はい、お茶のご用意は結構です。
ただ、スリッパのご用意をお願い致します。お客様と営業も含め、4人分
もし、それ以上になる場合は、事前にご連絡させて頂きます。
お客さん：押入れとか、余り見られたくないのですけども…。
営業マン：はい、ただ、真剣に検討されているお客様ほど、細かく見られますので、
押入れの中までご覧になられます。
どうしても、見られたくない物は、特定の収納場所に集めておいて下さい。
その場所だけは開けない様に、私の方でアテンドさせて頂きま
お客さん：それなら安心ですね。
営業マン：はい
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収益還元法
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/22 16:36 / 投稿日付：2022/12/22 16:36
お客さん：「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？
営業マン：はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/22 16:36 / 投稿日付：2022/12/22 16:36
収益還元法
賃貸中物件の査定方法を解説しています。
お客さん：私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
営業マン：はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。
お客さん：「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
営業マン：はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。
お客さん：「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？
営業マン：はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。
因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？
お客さん：月に10万円で貸しているのですけども。
営業マン：はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。
例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので
仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。
但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
お客さん：分かりました。有難うございます。
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但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
お客さん：分かりました。有難うございます。
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契約時に必要なもの
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/18 18:14 / 投稿日付：2022/12/18 18:14
契約時に必要な物
お客さん：売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？
営業マン：はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。
お客さん：権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？
営業マン：どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、
お客さん：他に必要な物って何ですか？
営業マン：保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が有る物が必要です。
お客さん：その両方が無い場合はどうでしょうか？
営業マン：契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になるんですけれども、買主様から
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/18 18:14 / 投稿日付：2022/12/18 18:14
契約時に必要な物
営業マン：はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。
お客さん：権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？
営業マン：どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、
2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報になっております。
お客さん：他に必要な物って何ですか？
営業マン：はい、身分証明書が必要になります。
お客さん：身分証って保険証でも良いのですか？
お客さん：身分証って保険証でも良いのですか？
営業マン：保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が有る物が必要です。
お客さん：その両方が無い場合はどうでしょうか？
営業マン：その場合はマイナンバーカードが有れば対応可能です。
お客さん：マイナンバーカードなら、持っています。良かったです。
お客さん：マイナンバーカードなら、持っています。良かったです。
それ以外に必要な物って何ですか？
営業マン：そうですね、印鑑が必要になります。
お客さん：印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？
営業マン：契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
お客さん：お金は必要無いのでしょうか？
営業マン：そうですね、印鑑が必要になります。
お客さん：印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？
営業マン：契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
お客さん：お金は必要無いのでしょうか？
営業マン：契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になるんですけれども、買主様から
手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、
特に必要はございません。
お客さん：分かりました。有難うございます。
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特に必要はございません。
お客さん：分かりました。有難うございます。
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取引比較事例法
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/17 17:14 / 投稿日付：2022/12/17 17:14
お客さん：土地の場合、同じ土地って無いですよね。
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/17 17:14 / 投稿日付：2022/12/17 17:14
取引事例比較法
取引事例比較法について解説しています。
お客さん：私は東京にマンションを持っているのですが、
どの様に査定するのでしょうか？
営業マン：はい、居住用のマンションの場合ですと、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
お客さん：土地の場合、同じ土地って無いですよね。
営業マン：そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は
有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので
今回の査定する不動産と成約事例の不動産
各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。
お客さん：なるほど分かりました。有難うございます。
営業マン：有難うございます。
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原価法
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/16 15:11 / 投稿日付：2022/12/16 15:11
お客さん：難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？
営業マン：「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/16 15:11 / 投稿日付：2022/12/16 15:11
原価法
原価法の算出方法について解説しています。
お客さん：広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？
営業マン：はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。
お客さん：取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
原価法って何ですか？
原価法って何ですか？
営業マン：はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、再調達価格 × 原価修正
× 流通性比率。こちらで算出する事になります。
お客さん：難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？
営業マン：「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。
お客さん：原価修正とは何ですか？
営業マン：はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。
お客さん：流通性比率って言うのは何ですか？
営業マン：はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が
流通性比率になります。
お客さん：なるほど、分かりました。有難うございます。
営業マン：有難うございます。
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不動産の売却依頼
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/15 18:02 / 投稿日付：2022/12/15 18:02
営業マン：はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
営業マン：はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、売主様に対して定期的に、販売状況を
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/15 18:02 / 投稿日付：2022/12/15 18:02
不動産の売却依頼
媒介契約について解説しています。
お客さん：不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？
営業マン：はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
お客さん：大きく分けると、この2つの契約ですが、どう言う違いが有るのでしょうか？
営業マン：はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、売主様に対して定期的に、販売状況を
連絡する義務がございます。
又、不動産業者が見れる「レインズ」と言うサイトに、7営業日以内に必ず登録して
いた頂かないといけないと言う義務がございます。
「一般媒介契約」に関しては、こちらの今の二つの義務は特にございません。
後、細かいのですが、「専属専任媒介契約」と言う物が有りますが、基本的には
「一般媒介」で契約して頂くか、「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで
検討して頂ければ良いかと思います。
お客さん：分かりました。有難うございます。
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物件状況確認書
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/13 19:44 / 投稿日付：2022/12/13 19:44
お客さん：物件状況報告書が有るって聞いたのですが、それって何ですか？
営業マン：例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか？
お客さん：修理してから入居しますね。
お客さん：他に具体的に、どういう事を書いているのですか？
営業マン：はい、不動産取引の重要なポイントになりますので。
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/13 19:44 / 投稿日付：2022/12/13 19:44
物件状況報告書
物件状況報告書について解説しています。
物件状況報告書について解説しています。
お客さん：物件状況報告書が有るって聞いたのですが、それって何ですか？
営業マン：例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか？
お客さん：修理してから入居しますね。
営業マン：買ってから、雨漏りしてるのが分かったら、どうですか？
お客さん：それは嫌ですよね。裁判したくなりますよね。
営業マン：ですよね。こういったトラブルにならない様に、物件の状況を、
事前に買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。
事前に買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。
お客さん：他に具体的に、どういう事を書いているのですか？
営業マン：はい、例えば、シロアリの被害が有るか、
給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、
越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、
越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、
嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。
お客さん：そんなに沢山有るのですか？
営業マン：はい、不動産取引の重要なポイントになりますので。
お客さん：なるほど、それが有れば安心ですね。
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契約の解除について
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/13 12:55 / 投稿日付：2022/12/13 12:55
お客さん：その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？
営業マン：手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。
お客さん：手付金を返さないといけないケースも有るのですか？
営業マン：はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
はい。
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/13 12:55 / 投稿日付：2022/12/13 12:55
契約の解除について
契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。
お客さま：友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？
営業マン：はい、残念ながら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。
お客さん：その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？
営業マン：手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。
お客さん：手付金を返さないといけないケースも有るのですか？
営業マン：はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。
お客さん：そうなんですね。
手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？
営業マン：はい、手付解除・違約解除などが、そちらになります。
但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
お客さん：そうなんですね。
手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？
営業マン：はい、手付解除・違約解除などが、そちらになります。
但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
お客さん：分かりました。解除には手付解除・違約解除・白紙解除の三種類が有るんですね。
はい。
よく分かりました。
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売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています！
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/12 17:17 / 投稿日付：2022/12/12 17:17
お客さん：売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/12 17:17 / 投稿日付：2022/12/12 17:17
売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。
お客さん：私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。
営業マン：それは、もったい無いですね。
お客さん：売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？
営業マン：はい、先ずは売却のメリットなんですけれども、
こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の
運用をして頂けると言うのがメリットになります。
デメリットに関しては、強いて言うなら、
こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の
運用をして頂けると言うのがメリットになります。
デメリットに関しては、強いて言うなら、
今後、大幅なインフレ等が起こった時に、あの時売らなければ良かったなぁと言う
後悔が有るかなって言う事ですかね。
お客さん：賃貸のメリットって何ですか？
後悔が有るかなって言う事ですかね。
お客さん：賃貸のメリットって何ですか？
営業マン：賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。
お客さん：デメリットは、どう言う所でしょうか？
営業マン：デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
お客さん：デメリットは、どう言う所でしょうか？
営業マン：デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりの
リスクになると思います。
もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますと
その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな
リスクになると思います。
もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますと
その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな
デメリットかなと思います。
お客さん：じゃあ、売却しようかな。
営業マン：そうですね。
有難うございます。
お客さん：じゃあ、売却しようかな。
営業マン：そうですね。
有難うございます。
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共有名義の不動産売却について解説しています！
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/11 19:30 / 投稿日付：2022/12/11 19:30
お客さん：妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうした
でしょうか？
営業マン：それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。
お客さん：委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？
営業マン：はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
お客さん：分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2022/12/11 19:30 / 投稿日付：2022/12/11 19:30
共有名義の不動産売却について解説しています
お客さん：今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？
営業マン：はい、妹様が今回の不動産に関しまして
売却を同意されているので有れば大丈夫です。
ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。
媒介契約時・売買契約時・決済時 この3つの場面で、妹様が立ち会って
頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？
お客さん：妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうした
でしょうか？
営業マン：それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。
お客さん：委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？
営業マン：はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。
お客さん：印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？
営業マン：はい、法的な決め事は無いのですけれども、
金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないとい
ので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います
お客さん：印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？
営業マン：はい、法的な決め事は無いのですけれども、
金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないとい
ので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います
お客さん：分かりました。有難うございます。
