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不動産鑑定と不動産会社による査定に違いについて解説します！

お客さん：良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、 実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？


営業マン：はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定」とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。


お客さん：なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？


営業マン：不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

お客さん：国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？


営業マン：不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて「公的評価」と「民間評価」があります。 公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。


お客さん：よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？


営業マン：不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

お客さん：個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？


営業マン：個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

居住中売却って何？住みながらでも売却できるの？について解説します！

お客さん：売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

営業マン：はい、できます。

お客さん：そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。。。

営業マン：確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

お客さん：そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

営業マン：そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

お客さん：住み替えですか？

営業マン：はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

お客さん：確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

営業マン：そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、 次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

お客さん：最悪のケースって何ですか。

営業マン：はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを 同時に支払うことです。

お客さん：それは。嫌ですね。

営業マン：はい、出来れば避けたい事態ですが、 実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、 住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは たくさんあります。

お客さん：それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

営業マン：次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

お客さん：なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

営業マン：そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

お客さん：他に何か注意することってありますか。

営業マン：そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

お客さん：わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

営業マン：はい。その方が良いと思います。

所有期間による譲渡所得税率の違いについて解説します！

お客さん：不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？

営業マン：はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。

お客さん：不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？

営業マン：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。

お客さん：所有期間はどのように決まるのですか。

営業マン：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。

お客さん：短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。

営業マン：はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。

お客さん：では、長期はどうですか？

営業マン：「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。

お客さん：そんなに税率が違うんですね!?

営業マン：そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。

お客さん：倍くらい変わってくるんですね。

営業マン：そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。

お客さん：では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。

営業マン：はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。

お客さん：新築と中古で違うのですね！

営業マン：はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。

お客さん：所有期間の終わりはいつになるのですか？

営業マン：所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。

お客さん：ということは、実際には５年を超えて所有しているのに、税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？

営業マン：はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが、所有期間が５年数カ月の場合、税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。

お客さん：ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？

営業マン：相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。

お客さん：よくわかりました。有難うございます。

建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？




お客さん：現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

営業マン：具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

お客さん：えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

営業マン：そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

お客さん：たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

営業マン：そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

お客さん：47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

営業マン：そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

営業マン：実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。 まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

お客さん：分かりました！ありがとうございます！

IT重説について解説します！

お客さん：最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、 これはどのような仕組みなのでしょうか？

営業マン：はい、それはIT重説と言われるものですね。

お客さん：IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

営業マン：はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

お客さん：そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

営業マン：そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。

お客さん：重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

営業マン：先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。 オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

お客さん：ネット環境ですか？最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

営業マン：はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

お客さん：確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

営業マン：そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

お客さん：なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

営業マン：事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

お客さん：なるほど！それなら安心ですね！

名義人が認知症の場合不動産売却は可能？について解説します！



お客さん：親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですが、この場合の不動産売却はどうなりますか？

営業マン：不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産所有者に意思能力が無い場合、不動産売買を行うことはできません。

お客さん：もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？

営業マン：意思能力のない方の契約は無効となります。

お客さん：では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？

営業マン：認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

お客さん：どういった事に注意が必要なんですか。

営業マン：成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。

お客さん：結構時間が掛かるんですね。

営業マン：また、ご家族が後見人になるとは限りません。司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。

お客さん：そうなんですか。

営業マン：成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

お客さん：必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか。

営業マン：不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。

お客さん：相談は早いに越したことは無いですね。

営業マン：はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も重要になってくるかと思います。

お客さん：任意後見制度ですか？

営業マン：本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。

お客さん：わかりました、有難うございます。




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契約と決済ってどう違うの？について解説します！



お客さん：不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？

営業マン：いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。

お客さん：契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？

営業マン：例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

お客さん：確かにそうですね。

営業マン：ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

お客さん：では、決済とはどんなことを行うんですか？

営業マン：はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。

お客さん：いろいろありますね。

営業マン：それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。

お客さん：それでやっと終了ですか？

営業マン：売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。

お客さん：決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。

営業マン：抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

お客さん：なるほど、よくわかりました。



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近所の人に知られずに不動産売却する方法はありますか？について解説します！




お客さん：ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

営業マン：一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。


お客さん：はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・


営業マン：この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

お客さん：業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

営業マン：しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。 まずメリットに関しては 物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点 次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。 今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。


お客さん：デメリットは何ですか？


営業マン：デメリットですが 一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

営業マン：広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。 しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、 決して飛び込みのお客様は多くありません。 基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。 また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」という場合は 「業者買取」をお勧めします。


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実測精算とは？　について解説します！




お客さん：土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか？


営業マン：はい、程度の差もありますが、異なることはあります。


お客さん：そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか？


営業マン：そうですね。単価は変わりますね。公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。


お客さん：それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。


営業マン：そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。


お客さん：実測清算取引ですか？どのような取引ですか？


営業マン：例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。

これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

お客さん：なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！


営業マン：但し、メリットだけでなく注意も必要です。


お客さん：どういった事に注意が必要ですか。


営業マン：予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。


お客さん：確かにそうですね！


営業マン：その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。


お客さん：わかりました。有難うございます。


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心理的瑕疵物件って売却できるの？について解説します！



お客さん：心理的瑕疵って何ですか？

営業マン：はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。

お客さん：え、そんな物件って売れるんですか？

営業マン：はい、そういった物件でも実際、取引はされています。

お客さん：でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

営業マン：そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

お客さん：確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。

営業マン：不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

お客さん：心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。

営業マン：そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。

お客さん：それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？

営業マン：はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。 何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。

お客さん：なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？

営業マン：まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、物件状況報告書にも記載していただくことになります。

お客さん：不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？

 
営業マン：そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。

お客さん：そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

営業マン：心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。 建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。

お客さん：けっこう影響あるのですね。

営業マン：残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。

お客さん：確かに気にする方も多そうですよね。

営業マン：気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方が 「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」とおっしゃっていました。

 
お客さん：なるほど。そういう考え方もありますね。

営業マン：心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。 それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

お客さん：そうですね！ありがとうございました。


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