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空き家問題について解説しています！





お客さん：現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

営業マン：近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

お客さん：「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

営業マン：空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

お客さん：特定空家に指定されたらどうなるんですか？

営業マン：例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

お客さん：それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

営業マン：所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

お客さん：結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

営業マン：一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。


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初めての不動産売却について解説しています！




お客さん：自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。 どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

営業マン：不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。 そのために、我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

お客さん：そういって頂けると心強いです！

営業マン：まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

お客さん：自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

営業マン：はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか？

お客さん：はい！お願いします。

営業マン：今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

お客さん：そうです。もう。２０年以上前に買いました。

営業マン：そうなんですね。その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

お客さん：はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

営業マン：まだ、返済は終わってないでしょうか？

お客さん：そうですね。あと、１０年近く返済は続くはずです。

営業マン：残りの返済額はお分かりですか？

お客さん：だいたい、１０００万円くらい残っていたと思いますが。

営業マン：分かりました。

お客さん：住宅ローンで残債務を調べておいた方がよいでしょうか？

営業マン：住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

お客さん：わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

営業マン：次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

お客さん：えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

営業マン：分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか？　境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

お客さん：分かりました！書類を探してみます。

営業マン：最後に、お引越しの時期は決まってますか？

お客さん：まだ決めてないですが、売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

営業マン：そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

お客さん：分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。 この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

営業マン：はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

お客さん：分かりましたが、上手く話せるか自信がありません（笑）

営業マン：大丈夫です！不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、こちらをご活用されると良いと思います。

お客さん：分かりました！検討してみます！　ありがとうございました。


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決済時に必要な物

決済時に必要な物を解説しております。


お客さん：売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？

営業マン：はい、先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報」
後日、「印鑑証明」「身分証明書」が必要になります。

住所変更されている場合は、「住民票・戸籍の附票（ふひょう）が必要になるケースがございます。

お金関係で言いますと「仲介手数料」「登記費用」

住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、

決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。

但し、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ち下さい。

お客さん：他に何か有りますか？

営業マン：一番大事なのが、お家の鍵になります。

鍵が無かったら、家に入れませんよね。

お客さん：そうですね。

後、忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、

宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。

営業マン：他にも何か有りますか？

はい、ここから細いんですが、
土地の場合、「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」

一戸建ての場合は、「設計図書」「検査済証」「適合証明書」

「設備の取扱説明書」
マンションの場合は、「管理規約」「総会の議事録」等になります。

お客様にご用意頂くのは、以上になります。

その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要と

なりますが、こちらは仲介会社が用意させて頂きます。

お客さん：そんなに沢山有るんですね。

営業マン：決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内させて頂きますので

ご安心下さい。

お客さん：分かりました。



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不動産の評価

お客さん：相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

営業マン：建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

お客さん：評価額と違うのでしょうか？

営業マン：同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

お客さん：路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

営業マン：倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

お客さん：路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

営業マン：そうです。

お客さん：では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

営業マン：まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

お客さん：予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

営業マン：まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

お客さん：数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

営業マン：それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

お客さん：路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

営業マン：次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

お客さん：以外に簡単ですね。

営業マン：これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

お客さん：税理士さんに相談すれば良いのですか？

営業マン：いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

お客さん：調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

営業マン：そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

お客さん：次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

営業マン：まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

お客さん：倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

営業マン：倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

お客さん：良く分かりました。有難うございました。



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相続について




相続について解説しています。

お客さん：相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

お客さん：遺言の作成はとても重要ですね。

営業マン：その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。



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自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

お客さん：自筆証書遺言とは何でしょうか？
営業マン：簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、押印した物を自筆証書遺言と言います。


お客さん：印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
営業マン：印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。


お客さん：相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
営業マン：そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。


お客さん：それだと作成はかなり楽になりますね。
営業マン：はい、そうです。


お客さん：自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
営業マン：自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。


お客さん：逆にデメリットは何でしょうか？
営業マン：①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。


お客さん：要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
営業マン：例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。


お客さん：成程、そう言うケースはややこしそうですね。
営業マン：余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

お客さん：要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
営業マン：『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。


お客さん：検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
営業マン：検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。


お客さん：検認が必要無い遺言書も有るのですか？
営業マン：公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。


お客さん：法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
営業マン：令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。


この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！


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売却費用

お客さん：なるほど、良く分かりました。有難うございます。



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