2022年12月の記事一覧｜西尾市の不動産売却はセンチュリー21スプラウトエステート｜センチュリー21スプラウトエステート

☆不動産売却の相場は自分の力だけで調べられる？

不動産を所有している方なら「自分の不動産の売却相場はいくらか」「人に知られず売却相場を知ることはできるか」と考えたことはございませんでしょうか。

不動産売却には売却の検討にあたり「相場価格」を事前に把握しておくことが大切です。

今回は不動産業者に頼らず自分の力だけで相場価格を知ることができるか見ていきましょう。

■相場価格は自分の力だけで知ることはできる

多くの不動産所有者の方は売却を検討するときに不動産業者に依頼をして売却の相場価格を調べることが多いです。

しかし不動産は不動産業者に頼らず、自分の力だけで調べることもできます。

以下にその方法を４つ上げましたので参考として確認しましょう。

・固定資産税納税通知書から調べる

不動産の所有者は年に１回５月から６月頃に「固定資産税納税通知書」(別名：課税明細書)

が市町村より送られると思います。

その通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。

そのほかにもなぜその税額になったのかという根拠になる「固定資産税評価額」が記載されております。その「固定資産税評価額」に１．１４をかけてみてください。こうして算出された金額が売却相場となります。但し、不動産の売却相場は税額や取引相場等、総合的に判断して決めることが多いので、実はもっと金額が上がったり、逆に下がったりする可能性は十分あります。１００％妄信せず参考として考えましょう。

・路線価から調べる

多くの不動産業者が不動産の売却価格を算出する際も用いることが多い指標の一つがこの路線価。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの(千円単位で表示されます)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。路線価が定められていない地域についてはその市町村の「評価倍率表」をご覧ください。

仮にあなたが５００㎡の土地を持っていることにしましょう。

サイトで確認したあなたの土地の近くの金額が１０万円でした。

５００(㎡)×１０万円=５，０００万円が「路線価価格」となり、

その路線価価格を１．２５倍すると売却相場を算出できます。

つまり今回の例では　５，０００万円×１．２５=６，２５０万円　が売却相場となります。

路線価は１年に一回７月頃更新されます。

令和４年度の路線価は下記にて確認してみましょう。

https://www.rosenka.nta.go.jp

・公示価格から調べる

公示価格という指標を使って売却相場を知ることができます。

公示価格とは正式には「地価公示価格」といい、毎年１月１日時点での１㎡あたりの」正常な価格を判定して３月に公示されています。

土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標にもなっております。不動産業者はこの指標も価格算出の際に重視しており、精度の高い売却価格の算出方法の一つともいえます。

但し、公示価格はすべての地域で公示されているわけではないため、県庁所在地であれば大抵の地域は公示価格が存在しますが、場合によっては正確性に欠けた数字になってしまいます。

・近隣の売買事例や売買価格から調べる

インターネットの不動産ポータルサイトを参考にあなたの土地の広さや場所に近い物件が売りに出ているか確認してみましょう。あなたの所有している不動産の条件に近い物件の販売価格がそのまま参考になるでしょう。

但し、あなたの不動産に近い物件の判断が難しかったり、そもそも近隣で売り物件が出ていない場合もあります。その際は上記の路線価や公示価格から判断しましょう。

☆今日のまとめ☆

不動産業者に頼らず、自分の力だけで自分の不動産の売却価格を調べることは可能です。

しかし、実際の売却価格は需要(不動産を購入したい人)と供給(不動産を売却したい人)のバランスを加味し、過去の近隣の取引事例等さまざまな指標を総合的に判断して算出します。

上記に紹介した算出方法はあくまで参考と考え、一度は不動産業者に査定の依頼をしてみるのがよいでしょう。無料で査定を行っている業者もありますので、周りからのさまざまな意見を取り入れて価格を決めていくようにしましょう。

西尾市吉良町上横須賀にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

売却するしないに関わらず「とりあえず査定だけ」といったご依頼から引き受けております！
査定後のしつこい営業はおこなっておりませんのでご安心してお申し付けください！

不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

「相続した不動産を売却したいから」「より良い住宅に住み替えるため」「ローンの返済が困難ため」「離婚したため」どのようなきっかけでもみなさまの望む未来を見据えてサポートいたします。誰にも知られずに売却したい、といったご相談も承っております！

西尾市・碧南市・高浜市・岡崎市及びエリアの不動産売却は、地元に強い！
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☆不動産の売れやすい時期とは？

不動産売却をご検討されている方で、「いつが売り時なのか」「不動産が高く売れる時期はあるのか」と疑問に思ったことがある方は多いのではないでしょうか？売り時により早くより高く売却出来たらうれしいですよね。今回は不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか、繫忙期のデメリットと売買の戦略を見ていきましょう。

■不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか

結論からいうと不動産売買の繁忙期は２月から３月と、９月から１１月といわれています。

この時期は不動産を購入したいという方も多くなります。その理由は以下のものがあげられます。

・不動産を購入したい人が多くなる時期

人が引越しや住み替え先を探す時期で一番多いのは２月から３月です。この理由は入学や就職、転勤など人が動くイベントシーズンになるからです。また転勤が多い時期として９月から１１月の秋口も繁忙期となります。

・不動産を売却したい人が多くなる時期

実は不動産を売却したい方が多くなる時期は、不動産を購入したい方が多くなる時期と

全く同じだったのです。引越しや住み替えの時期は入居する人も増える＝転居する人も増えると考えるとご納得できると思います。

子供が独立して今住んでいる家は広すぎるので住み替えしたいと売却を決断する方も多く、また転勤が決まり今の家を売却することにした、いう売却理由の方も少なくありません。

■繁忙期は本当には「売り時」か

現に繁忙期に不動産を売却したほうが他の時期に比べより早くより高く売れたという事例は多くあります。相場よりも価格を高くしてもスムーズに売却できたケースもあります。

しかし反面、繁忙期のデメリットも存在します。それは繁忙期は他にも不動産売却をしたいと物件数も多くなるということです。つまり自分の不動産の近隣でも同じようなライバル物件が多数売りに出されるということです。

物件数が多くなれば、価格や物件の特性によって、条件のよい物件から売れていき、場合によっては自分の不動産は「人気のない不動産」として扱われてしまうかもしれません。

繁忙期やそうでない時期に関わらず、自分の不動産の特徴をしっかり把握して

適正価格を高くしすぎないこと、いつまでに売却したいといった販売計画を考えて前もって行動する、という戦略が大事になってきます。

こういった計画や戦略は個人の方ではなかなか立て辛いので、その地域の不動産売買に長けた不動産会社に相談するといいでしょう。

☆今日のまとめ☆

ここまで読んでいただき「では一体いつが本当の売り時なのか」と感じる方も多いでしょう。繁忙期もそれ以外の時期もどの不動産物件にも通用する確実な「売り時」というのは存在しないという結論が正しいのかもしれません。

不動産の需要(購入したい人)と供給(売却したい人)を意識して、自分の不動産に合った価格設定、広告宣伝などの販売活動を続けていけば、どんな不動産でもいずれ売れます。その時期が時期が早いか遅いかということです。

売却方法は闇雲におこなってもうまくいかないので、販売方法や販売活動の相談を親身に乗ってもらえる不動産売買会社に相談してみましょう。

☆空き家が抱える問題をご存じですか？

■空き家が劣化する原因

人が住んでいれば、その劣化に気づき、その個所の修繕や維持管理ができますが、一旦空き家になってしまうと劣化に気づかず、放置され最悪の場合空き家の倒壊にも繋がってしまいます。

・喚起不足

人が住んでいる家は扉や窓の開閉、換気扇などのように空気の流れや入れ替えがあれば、劣化は防げますが、空き家は空気の流れがない為、空気の滞留による湿度やカビの発生、木材の腐食により建物の劣化が進みます。

・雨漏り

外壁のシーリング材の剥がれ、割れた窓ガラス、屋根の破損などメンテナンスが不足すると、台風や暴風などの雨風により雨漏りが発生し、劣化につながります。

・害虫や害獣の発生

　人が暮らしていてる家でも害虫は発生することを考えると、当然空き家でも害虫が発生します。掃除がされないためホコリや腐食した木材を餌にゴキブリやシロアリやネズミなどが入り込んでしまいます。人の気配がない空き家は害虫にとって危険が少なく繁殖しやすくなり、ひとたび害虫が侵入すると劣化のスピードは速まってしまいます。

■「とりあえず空き家で維持する」の危険なリスク

上記、空き家が劣化してしまう以外にも「空き家で維持」のリスクを見てみましょう。

・犯罪の温床やゴミ捨て場化等、治安の悪化やご近所トラブルを招く

人の気配がない、明かりがつかない、郵便ポストがいっぱい、等外観からでもここは空き家だと判断されてしまうと、空き巣や放火、またゴミのポイ捨てや不法投棄等、治安の悪化を招き、近隣住民にも迷惑が掛かってしまいます。

・住んでなくても維持費や税金が発生する

「固定資産税」は不動産を所有していれば支払はなければならない税金の一つです。誰も住んでいない空き家を所有しているだけで、毎年１回支払い義務が発生します。

また、建物管理の為、庭の草刈りを委託したり、修繕することで費用も発生します。

「とりあえず空き家で維持する」というのは建物劣化や、治安の悪化、税金の面からみてもリスクが高くなります。

■空き家は売却を検討しよう

空き家のまま保有しておくのはリスクが高いことはお判りいただけたのではないでしょうか。活用方法としては「将来自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」などが考えられますが、保有する強い意志がない限り、「売却する」ことがおすすめされます。その理由を見てみましょう。

・空き家の３，０００万円特別控除の制度がある

通常、不動産売却時に課せられる所得税や住民税を含め税率は20％以上課金されますが、

一定の要件を満たすことにより、売却益が３、０００万円以内であれば譲渡所得税がかからなくなります。

要件は昭和５６年５月５１日以前に建築された建物であることや、相続が発生した日(亡くなった日)から３年後の１２月末日までに売却が成立すること等、要件はたくさんありますが、税金負担を抑えることができます。ただし実際に適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。

・維持費の負担がなくなる

先ほどお伝えしたように、空き家は保有しているだけで維持管理費や固定資産税が発生してしまいます。売却されれば当然その負担も無くなります。

☆今日のまとめ☆

「とりあえず維持」し経年劣化が進んだ空き家は、いざ売却しようと思っても、その時には想像以上に資産価値が下がっており、結局大規模な修繕が必要になってしまったり、売却までかなりの年数を有してしまったり、最悪の場合、買い手がつかず売れなくなってしまうことも考えられます。そうなる前に対策し、早めに手を打つことで、空き家という資産をしっかり活かしましょう。

☆ワンルームマンション投資とは？リスクや注意点も解説します！



不動産投資に興味を持っている方なら「ワンルームマンション投資」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。比較的少ない金額から始められることもあって、サラリーマンの方などの副業としても注目されています。また、ワンルームマンション投資とはどういったものなのか、リスクや注意点も含めて解説します。

■ワンルームマンション投資とは？

「ワンルームマンション投資」とは、マンションの１部屋を購入し、賃貸として入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の方法を指します。投資物件が「１ルーム（居室が１つ）」に限られ、基本的には学生や一人暮らしの社会人など、単身者を対象にしていることがほとんどです。不動産投資の他の物件と比べると低価格で購入することができるので、初めての方にも向いているとされています。


■ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資を検討するときは、想定されるリスクを事前に理解しておきましょう。

・空室リスクがあること
不動産投資は、家賃を支払う入居者がいて初めて収入という形になるので、空室では収入を得られません。マンション一棟投資のように部屋数が多ければ、一室分の収入がなくても他の部屋からの収入で補うことも可能ですが、ワンルームだけの投資では、空室がすぐに収入ゼロに直結してしまため、この投資最大のリスクとなります。ワンルームの特性から単身者の利用が多いため、就職や転勤など生活の変化に伴う入れ替わりが激しく、入居者の居住期間が相対的に短いことも空室リスクを招く要因といえるでしょう。

・収支が赤字になること
不動産を所有したら、入居者の有無に関わらず、管理して維持していくことが必要となります。そのためのランニングコストがかかることも考慮しなければなりません。その他にも税金や保険などさまざまな経費、不動産投資ローンを利用していたらその返済分も必要となります。ワンルームはあまり家賃が高くないことが多いので、物件によっては収支が赤字になることも十分考えられます。

・資産価値が低下すること
立地条件にもよりますが、建物は一般的に築年数が経つほどに資産価値が下がります。もちろんワンルームマンションに限ったことではありませんが、もともと家賃が低めなため影響が出やすく、大きなリスクとなる可能性があります。

■ワンルームマンション投資のメリット
投資はリスクが気になりますが、ワンルームマンション投資ならではのメリットもあります。

・少ない投資額で始められる
少ない資金で始められることは、ワンルーム不動産投資の最も魅力的な要素の一つでしょう。不動産投資には、戸建て投資やマンション一棟投資などさまざまな種類がありますが、かなり高額になるため多くの資金が必要になります。不動産投資ローンを利用する方も多いと思いますが、少ない金額であればサラリーマンや若い方でも融資が通りやすいと考えられます。

 

・長期的な家賃収入が見込める
ワンルームマンションは、駅から近い、利便性が高い、など好立地の物件が多い傾向にあります。学生や一人暮らしの社会人など単身者をターゲットにしていることもあり、購入ではなく賃貸のニーズが高く、長期的な家賃収入が期待できます。新型コロナウイルスの影響もありさまざまな見方がありますが、未婚率や晩婚率の増加、高齢化社会の進行などの要因から、ワンルームマンションの需要は比較的下がりにくいという意見も多く見られます。より人気の高いエリアを選べば空室リスクを低減でき、安定した収入が見込めるでしょう。老後の生活を心配される方が、個人年金の目的で投資することもあります。

■ワンルームマンション投資で失敗しないために
ワンルームマンション投資にはリスクもメリットもありますが、少しでも失敗を防ぐ可能性があるポイントをいくつかご紹介します。

・中古物件を選ぶ
中古物件が良い理由は、まず新築物件よりも価格が安く、初期費用が抑えられることです。当然物件価格が安くなれば、利回りが高くなるということになります。また、駅前などの立地条件が良いエリアは、すでに多くのマンションが建っているので、中古のほうがより需要の高い物件を選ぶことができるでしょう。近年ではリノベーションの人気もあり、中古マンションの価値も見直されています。

・複数の物件を比較する
不動産の投資を行うときは、できるだけ複数の物件を比較しておきましょう。たくさんの情報を比較することで、立地条件の良い場所や人気のエリア、物件の相場などが把握できるようになるでしょう。物件の安さだけで判断すると、空室リスクの恐れもあるため、収支のバランスを踏まえて検討しましょう。

・収支シミュレーションを行う
不動産投資は、長期的な運用を行う投資であり、すぐに収益を得られるものではありません。先述のようにランニングコストや資産価値の低下などを考慮しながら、借入があれば完済時期も含め、収支をシミュレーションしてみましょう。

 

☆今日のまとめ☆
ワンルームマンション投資は比較的少ない予算で始めることができるため、始めやすいことが魅力でもあります。しかし、投資にはリスクがあります。そのリスクについて十分理解し、慎重に検討することが大切です。

売却費用

お客さん：なるほど、良く分かりました。有難うございます。



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