2023年05月の記事一覧｜西尾市の不動産売却はセンチュリー21スプラウトエステート｜センチュリー21スプラウトエステート

西尾市今川町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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住みながらでも不動産売却できるの？について解説します！

お客さん：売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？


営業マン：はい、できます。


お客さん：そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。


営業マン：確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。


お客さん：そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？


営業マン：そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。


お客さん：住み替えですか？


営業マン：はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

お客さん：確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。


営業マン：そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、 次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。


お客さん：最悪のケースって何ですか。


営業マン：はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを 同時に支払うことです。


お客さん：それは。嫌ですね。


営業マン：はい、出来れば避けたい事態ですが、 実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、 住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは たくさんあります。


お客さん：それを避けるためには、どうしたら良いですかね？


営業マン：次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

お客さん：なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。


営業マン：そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。


お客さん：他に何か注意することってありますか。


営業マン：そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。


お客さん：わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。


営業マン：はい。その方が良いと思います。



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不動産売却時の手付金の額はどれくらい？について解説しています！

お客さん：不動産の売買契約でも手付金がありますよね？


営業マン：売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。


お客さん：その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？


営業マン：売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。


お客さん：そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？


営業マン：一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。


お客さん：3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。


営業マン：はい。ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。


お客さん：そういった決まりがあるんですね。


営業マン：また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

お客さん：なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。


営業マン：手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。


お客さん：確かにそうですね。


営業マン：不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。


お客さん：わかりました。有難うございます。


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西尾市戸ヶ崎にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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マンションの査定はどのように行うの？について解説します！





お客さん：マンションの査定はどのようにおこなっているのですか？


営業マン：居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは、同じマンション内などできる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。


お客さん：一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね？


営業マン：マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。また、同じマンション内での事例でも、面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。


お客さん：階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？


営業マン：多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや、すべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

お客さん：そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？


営業マン：管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や、自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。また、長期修繕計画という、将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。


お客さん：修繕というのは外壁の塗り直しをしたりすることですか？


営業マン：それも一つです。マンションも年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと、思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。


お客さん：急に言われても困ってしまいますね。管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。


営業マン：基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり、注意が必要です。


お客さん：だから金額に影響されるんですね。まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね？


営業マン：そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。


お客さん：その場合はどうするんですか？


営業マン：基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要となっており、成約事例が必要とはされていないため、そのマンションが新築で販売された金額を基に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。


お客さん：なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。





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市街化調整区域の不動産売却は難しい？について解説しています！



お客さん：市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？

営業マン：はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

お客さん：建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・

営業マン：そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

お客さん：そうなんですね。何か注意点はありますか？

営業マン：はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築はできません。

お客さん：もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？

営業マン：その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

お客さん：その他に違いはありますか？

営業マン：不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

お客さん：メリットもあるんですね。

営業マン：そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。


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西尾市平坂吉山にて中古住宅の売却査定依頼をいただきました！

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「所有の不動産を早く売却したいから」「より良い住宅に住み替えるため」「ローンの返済が困難ため」「離婚したため」どのようなきっかけでもみなさまの望む未来を見据えてサポートいたします。誰にも知られずに売却したい、というご相談も承っております！

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土地が旗竿地の場合の査定について解説しています！

お客さん：自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

営業マン：いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。 価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

お客さん：そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

営業マン：通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

お客さん：では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

営業マン：はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

お客さん：では、どのような査定をしていくのでしょうか。

営業マン：はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。

お客さん：路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

営業マン：路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

お客さん：国税庁ですか。知らなかったです。

営業マン：そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

お客さん：では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

営業マン：はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。 そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

お客さん：奥行価格補正率とは何でしょうか？

営業マン：「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。 正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

お客さん：奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

営業マン：１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

お客さん：これで、やっと査定金額が出るのですか？

営業マン：いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計算をしなければなりません。

お客さん：まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

営業マン：はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。 間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。 奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

お客さん：不整形地の計算はどうですか？

営業マン：不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

お客さん：わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。 うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

営業マン：そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

お客さん：その金額で売れますか？

営業マン：そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、 より正確な査定金額が出るかと思います。

お客さん：わかりました。ありがとうございました。


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