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☆空き家が抱える問題をご存じですか？

■空き家が劣化する原因

人が住んでいれば、その劣化に気づき、その個所の修繕や維持管理ができますが、一旦空き家になってしまうと劣化に気づかず、放置され最悪の場合空き家の倒壊にも繋がってしまいます。

・喚起不足

人が住んでいる家は扉や窓の開閉、換気扇などのように空気の流れや入れ替えがあれば、劣化は防げますが、空き家は空気の流れがない為、空気の滞留による湿度やカビの発生、木材の腐食により建物の劣化が進みます。

・雨漏り

外壁のシーリング材の剥がれ、割れた窓ガラス、屋根の破損などメンテナンスが不足すると、台風や暴風などの雨風により雨漏りが発生し、劣化につながります。

・害虫や害獣の発生

　人が暮らしていてる家でも害虫は発生することを考えると、当然空き家でも害虫が発生します。掃除がされないためホコリや腐食した木材を餌にゴキブリやシロアリやネズミなどが入り込んでしまいます。人の気配がない空き家は害虫にとって危険が少なく繁殖しやすくなり、ひとたび害虫が侵入すると劣化のスピードは速まってしまいます。

■「とりあえず空き家で維持する」の危険なリスク

上記、空き家が劣化してしまう以外にも「空き家で維持」のリスクを見てみましょう。

・犯罪の温床やゴミ捨て場化等、治安の悪化やご近所トラブルを招く

人の気配がない、明かりがつかない、郵便ポストがいっぱい、等外観からでもここは空き家だと判断されてしまうと、空き巣や放火、またゴミのポイ捨てや不法投棄等、治安の悪化を招き、近隣住民にも迷惑が掛かってしまいます。

・住んでなくても維持費や税金が発生する

「固定資産税」は不動産を所有していれば支払はなければならない税金の一つです。誰も住んでいない空き家を所有しているだけで、毎年１回支払い義務が発生します。

また、建物管理の為、庭の草刈りを委託したり、修繕することで費用も発生します。

「とりあえず空き家で維持する」というのは建物劣化や、治安の悪化、税金の面からみてもリスクが高くなります。

■空き家は売却を検討しよう

空き家のまま保有しておくのはリスクが高いことはお判りいただけたのではないでしょうか。活用方法としては「将来自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」などが考えられますが、保有する強い意志がない限り、「売却する」ことがおすすめされます。その理由を見てみましょう。

・空き家の３，０００万円特別控除の制度がある

通常、不動産売却時に課せられる所得税や住民税を含め税率は20％以上課金されますが、

一定の要件を満たすことにより、売却益が３、０００万円以内であれば譲渡所得税がかからなくなります。

要件は昭和５６年５月５１日以前に建築された建物であることや、相続が発生した日(亡くなった日)から３年後の１２月末日までに売却が成立すること等、要件はたくさんありますが、税金負担を抑えることができます。ただし実際に適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。

・維持費の負担がなくなる

先ほどお伝えしたように、空き家は保有しているだけで維持管理費や固定資産税が発生してしまいます。売却されれば当然その負担も無くなります。

☆今日のまとめ☆

「とりあえず維持」し経年劣化が進んだ空き家は、いざ売却しようと思っても、その時には想像以上に資産価値が下がっており、結局大規模な修繕が必要になってしまったり、売却までかなりの年数を有してしまったり、最悪の場合、買い手がつかず売れなくなってしまうことも考えられます。そうなる前に対策し、早めに手を打つことで、空き家という資産をしっかり活かしましょう。

☆ワンルームマンション投資とは？リスクや注意点も解説します！



不動産投資に興味を持っている方なら「ワンルームマンション投資」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。比較的少ない金額から始められることもあって、サラリーマンの方などの副業としても注目されています。また、ワンルームマンション投資とはどういったものなのか、リスクや注意点も含めて解説します。

■ワンルームマンション投資とは？

「ワンルームマンション投資」とは、マンションの１部屋を購入し、賃貸として入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の方法を指します。投資物件が「１ルーム（居室が１つ）」に限られ、基本的には学生や一人暮らしの社会人など、単身者を対象にしていることがほとんどです。不動産投資の他の物件と比べると低価格で購入することができるので、初めての方にも向いているとされています。


■ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資を検討するときは、想定されるリスクを事前に理解しておきましょう。

・空室リスクがあること
不動産投資は、家賃を支払う入居者がいて初めて収入という形になるので、空室では収入を得られません。マンション一棟投資のように部屋数が多ければ、一室分の収入がなくても他の部屋からの収入で補うことも可能ですが、ワンルームだけの投資では、空室がすぐに収入ゼロに直結してしまため、この投資最大のリスクとなります。ワンルームの特性から単身者の利用が多いため、就職や転勤など生活の変化に伴う入れ替わりが激しく、入居者の居住期間が相対的に短いことも空室リスクを招く要因といえるでしょう。

・収支が赤字になること
不動産を所有したら、入居者の有無に関わらず、管理して維持していくことが必要となります。そのためのランニングコストがかかることも考慮しなければなりません。その他にも税金や保険などさまざまな経費、不動産投資ローンを利用していたらその返済分も必要となります。ワンルームはあまり家賃が高くないことが多いので、物件によっては収支が赤字になることも十分考えられます。

・資産価値が低下すること
立地条件にもよりますが、建物は一般的に築年数が経つほどに資産価値が下がります。もちろんワンルームマンションに限ったことではありませんが、もともと家賃が低めなため影響が出やすく、大きなリスクとなる可能性があります。

■ワンルームマンション投資のメリット
投資はリスクが気になりますが、ワンルームマンション投資ならではのメリットもあります。

・少ない投資額で始められる
少ない資金で始められることは、ワンルーム不動産投資の最も魅力的な要素の一つでしょう。不動産投資には、戸建て投資やマンション一棟投資などさまざまな種類がありますが、かなり高額になるため多くの資金が必要になります。不動産投資ローンを利用する方も多いと思いますが、少ない金額であればサラリーマンや若い方でも融資が通りやすいと考えられます。

 

・長期的な家賃収入が見込める
ワンルームマンションは、駅から近い、利便性が高い、など好立地の物件が多い傾向にあります。学生や一人暮らしの社会人など単身者をターゲットにしていることもあり、購入ではなく賃貸のニーズが高く、長期的な家賃収入が期待できます。新型コロナウイルスの影響もありさまざまな見方がありますが、未婚率や晩婚率の増加、高齢化社会の進行などの要因から、ワンルームマンションの需要は比較的下がりにくいという意見も多く見られます。より人気の高いエリアを選べば空室リスクを低減でき、安定した収入が見込めるでしょう。老後の生活を心配される方が、個人年金の目的で投資することもあります。

■ワンルームマンション投資で失敗しないために
ワンルームマンション投資にはリスクもメリットもありますが、少しでも失敗を防ぐ可能性があるポイントをいくつかご紹介します。

・中古物件を選ぶ
中古物件が良い理由は、まず新築物件よりも価格が安く、初期費用が抑えられることです。当然物件価格が安くなれば、利回りが高くなるということになります。また、駅前などの立地条件が良いエリアは、すでに多くのマンションが建っているので、中古のほうがより需要の高い物件を選ぶことができるでしょう。近年ではリノベーションの人気もあり、中古マンションの価値も見直されています。

・複数の物件を比較する
不動産の投資を行うときは、できるだけ複数の物件を比較しておきましょう。たくさんの情報を比較することで、立地条件の良い場所や人気のエリア、物件の相場などが把握できるようになるでしょう。物件の安さだけで判断すると、空室リスクの恐れもあるため、収支のバランスを踏まえて検討しましょう。

・収支シミュレーションを行う
不動産投資は、長期的な運用を行う投資であり、すぐに収益を得られるものではありません。先述のようにランニングコストや資産価値の低下などを考慮しながら、借入があれば完済時期も含め、収支をシミュレーションしてみましょう。

 

☆今日のまとめ☆
ワンルームマンション投資は比較的少ない予算で始めることができるため、始めやすいことが魅力でもあります。しかし、投資にはリスクがあります。そのリスクについて十分理解し、慎重に検討することが大切です。

売却費用

お客さん：なるほど、良く分かりました。有難うございます。



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☆不動産を購入するタイミングは？



不動産の購入は大きな買い物であるため、その「時期」について悩みますよね。年齢、仕事、結婚、子どもの就学など、ライフステージやライフイベントをきっかけに考える方が多いかと思います。しかし、コロナ禍やウクライナ情勢、円安などの世界情勢も不動産市場に影響を及ぼすことを不安に感じる方も少ないでしょう。今回は、不動産購入のタイミングについてポイントを解説します！


■みんなが不動産購入を決めたタイミングは？

実際に不動産を購入した方は、どのようなタイミングだったのでしょう。令和２年度の国土交通省の統計によると、初めて住宅を購入した家庭の世帯主の平均年齢は「30～40代」が最も多く、購入物件にもよりますが全体の６～７割を占めています。この年代の方は、先述したような仕事や家庭でのライフステージの変化が見られることも多く、収入の安定も見込める年齢ということが関係していると思われます。住宅ローンの返済期間を考えるうえでも適当な時期といえるでしょう。実際に賃貸で家賃を支払うよりも、住宅ローンの返済に充てたいと思う方が多いのかもしれませんね。中古の戸建て住宅やマンションでは、最近50代の方の購入も増えており、子どもが独立した後セカンドライフを楽しむ考え方も広がりを見せているのではないでしょうか。年収の面から見ると、同統計では世帯年収が「600～800万円台」の方が多くなっています。ただ、こちらも購入物件によって異なり、世帯年収のため単身者や働いている方が一人の場合はこれよりも低めになると予想されるので、あくまでも参考として考えてください。

■ライフイベントから見るタイミング

不動産の購入を検討する動機として、一番多いのはやはりさまざまなライフイベントではないでしょうか。結婚や出産を機に子育ての環境やライフプランを考えるケース、子どもの成長にともない住んでいる家が手狭になったり、小学校などの通学を考慮して考えるケース、などが多数見られます。高齢化社会が進む中で、親と同居するための不動産購入を検討する方も増えています。そのため、バリアフリー化を取り入れた二世帯住宅の購入も珍しくありません。その一方で、子どもの独立や定年後に第２の人生を過ごす場所として不動産を購入する方も近年増えています。年齢的には住宅ローンの利用など借入も難しくなるため、自己資金や返済計画を慎重に検討する必要があります。いずれにしても、不動産に関する捉え方やライフスタイルの多様化が進んでいるといえるでしょう。

■住宅ローンから見るタイミング

現在、住宅ローンの金利は低い水準が続いており、2022年以降もこの水準が継続するという見方が強いようです。不動産は購入金額が大きいため、少しの金利の違いでも返済総額に大きく影響します。固定金利・変動金利ともに低金利の現在は、住宅ローンを組みやすい時期といえるでしょう。ただ、住宅ローン利用者の多くが適用を受けている「住宅ローン減税」制度は見直しがなされ、控除の幅が縮小しています。急激に大きく減るわけではなさそうですが、今後も縮小傾向が想定されているので、不動産を購入する際は、控除の適用要件と併せて控除額や期間など最新の情報を確認しましょう。また、他にもさまざまな補助や給付制度があり、適用要件や申請方法も異なるので、国や自治体のHPなどで事前に調べておくことも大切です。

■社会情勢からみるタイミング

社会情勢は不動産市場にも影響を与えます。国土交通省の発表によると、2021年の地価の全国平均価格は下落しており、コロナの影響であろうといわれています。しかし物件価格も含めた不動産価格全体では上昇傾向にあるとされています。それは、新型コロナの影響で、海外からの輸入建材が入手困難となり供給量が確保できない「ウッドショック」が起き、木材などの資材価格が高騰したことに起因しています。少しずつ供給量は増えているものの、原油価格の高騰や円安の加速も重なり、価格の上昇は今後も続くと見られています。また、現在のロシアとウクライナの情勢も建築資材の価格上昇に影響を及ぼしています。ロシアが主要生産国となっているアルミニウムや銅、ステンレスの素となるニッケルは、住宅建築にとって欠かせないものとなっており、これらを用いた資材の値上げにより住宅価格が上昇することは避けられないといわれています。

 

☆今日のまとめ☆

不動産の購入は、高額なこともあり大きな決断が必要ですよね。自分自身や家族のライフステージの変化だけではなく、さまざまな要因も影響するでしょう。金利などの経済状況や世界情勢を見極めるのはとても難しいものなのですが、必要な情報は押さえておきたいものです。不動産購入を検討するときは家族でよく話し合い、予算や返済計画を考慮しながら、冷静に時期を判断することが大切です。

参考「令和2年度住宅市場動向調査報告書国土交通省住宅局」

https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

☆不動産仲介とは？仲介を依頼するメリット・デメリットは？注意ポイントも解説します！



不動産の売買を検討するとき、一般的には不動産仲介業者に相談する人が多いでしょう。個人でも売買はできるのですが、大きな金額を扱うこと、法律の問題が関係すること、などを考えたら、専門家である不動産仲介業者に依頼する方が心強いはずです。今回は、不動産仲介業者の概要や依頼するメリット・デメリット、気をつけたいポイントを解説します。

■そもそも不動産仲介とは？
不動産売買における「仲介」とは、売主と買主を繋ぐことであり、間に立ち手続きや契約を成立させることです。売主側が不動産仲介業者に相談すると、仲介業者は売却する物件の立地や面積、建物ならば築年数や状態などを確認し、相場などを考慮して査定します。売主側との契約後、売却価格を決め、買主側を探すため売却活動を始めます。買主が見つかれば書類の準備や手続きのサポートなどを行います。買主側として不動産仲介業者に相談した場合、仲介業者は要望のヒアリングなどを行い、物件を探します。希望の物件が見つかれば、売主側との交渉や書類の作成、手続きのサポートなどを行います。



■不動産仲介業者に依頼するメリットは？
先述のように、不動産売買は個人の取引も可能ですが、不動産仲介業者に依頼することでさまざまなメリットがあります。


メリット①物件情報を広く知ってもらえる／知ることができる
不動産を売却するには、多くの人に物件を知ってもらい買主を見つけなければなりません。不動産仲介業者に依頼すると、広告や物件情報サイトへの掲載、来訪者に紹介したりと、さまざま売却活動を行ってもらえるので、多くの人に知ってもらえる機会が増えます。買主が見つかる可能性も高くなるでしょう。不動産を購入するときも、多くの物件情報を得られるため選択肢が増え、効率よく物件を見つけることができます。地場の仲介業者なら、物件のより詳しい情報も知ることができるかもしれません。


メリット②適正価格が分かる
物件を売却するとき価格を決めなければいけませんが、仲介業者は周辺の相場やこれまでの経験などを踏まえ、査定価格を算出してくれます。売主があまり知識もないまま手探りで価格を決めても、高すぎては売れにくく、低すぎては損をしてしまうことになりかねません。適正価格を提示するということは、良い売却活動を進めるうえで重要なポイントです。


メリット③書類作成や手続きをしてもらえる
不動産の売買には、専門的な書類や煩雑な手続きが必要となります。法律の問題もあるため、これらを個人で行うことはなかなか難しく、多くの手間や時間を要します。専門的な知識やノウハウを持つ仲介業者に依頼すれば、すべて任せることができるので安心です。


メリット④トラブル時も対処してもらえる
不動産を売買する中で、万が一何らかのトラブルが発生したときも、仲介業者に依頼していれば間に立って対処してくれるので心強いことでしょう。また、さまざまな交渉や条件の調整、契約内容の確認などもしてもらえるので、トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。



■仲介業者に依頼するデメリットは？
さまざまなメリットがある反面、デメリットもあるので把握しておきましょう。


デメリット①手数料がかかる
不動産の売買を仲介業者に依頼すると、手数料がかかります。基本的には、売主側として依頼しても買主側として依頼しても負担するのが一般的です。不動産物件は金額が大きくなることが多いため、手数料も決して安いものではありません。依頼する前に仲介業者に確認しておきましょう。


デメリット②悪質な仲介業者もいる
残念ながら、誠実ではない対応や高額な手数料を求めるといった、悪質な仲介業者が稀に存在します。こういった仲介業者とは関わらないことが一番ですが、もしトラブルがあれば国民生活センターや各自治体の担当窓口に相談しましょう。



■不動産仲介業に依頼する際の注意ポイントは？
不動産売買を仲介業者に依頼するときは、大手や地域密着の仲介業者など、いくつかの業者に相談してみると良いでしょう。物件の相場も把握しやすくなり、それぞれの業者の特徴や得意・不得意も理解しやすくなります。不動産の一括査定サイトを使うのも良いかもしれません。また、信頼できる仲介業者に依頼するために、ＨＰを見て営業年数の長さや宅地建物取引業有資格者の人数、免許の更新回数を確認するのも有効な方法です。

☆今日のまとめ☆

不動産の売買は個人間でも可能です。しかし、買主や購入物件を探したり、書類作成や手続きの煩雑さ、予期しないトラブルが起こることを考えれば、仲介手数料はかかりますが、不動産仲介業者に依頼するほうがメリットも多いのではないでしょうか。話をしっかり来てくれるか、誠実に対応してくれるかなどを見極めながら、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。良いパートナーに出会えれば、不動産売買が成功する確率は高くなるでしょう。

☆不動産にかかる税金について、解説しています！                   


一口に不動産にかかる税金といってもさまざまな種類があり、状況やタイミングによって異なります。

知っておけば、いざ支払いの段階になったときに焦らずに対処できるでしょう。不動産にかかる税金の種類は、「不動産を取得した時」「不動産を保有している時」「不動産を売却した時」と時期によって大きく３つに分けられます。では早速、主なものを確認しておきましょう。

■不動産を取得したときにかかる税金■
不動産の種類や取得方法によっても異なりますが、主なものは以下のものになります。


・印紙税
印紙税は、各種契約書や領収書などの文書にかかる税金です。主に不動産を売買するときに作成する「不動産売買契約書」、建物を建築するときに作成する「工事（建築）請負契約書」、住宅ローンなど金融機関から借入れをするときに作成する「金銭消費貸借契約書」、などがあります。契約の種類や金額によって印紙税額は異なり、契約書に収入印紙を貼って押印や署名することで納付となります。

・不動産取得税
土地や建物などの不動産を取得した際には、不動産取得税がかかります。都道府県に納めるもので、固定資産税の税額の基準となる「固定資産税評価額」を使用して算出します。本来は税率４％ですが、土地・住宅については特例として、2024（令和6）年3月31日までは税率３％に軽減されています。


・登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を記す、いわゆる登記するためにかかる税金です。税率は、登記内容や不動産の種類、建物の規模や固定資産税評価額などによって異なります。


■不動産を所有しているときにかかる税金■

不動産を所有している間も税金がかかります。


・固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産、償却資産を課税対象としており、所在する市町村が課しています。毎年1月1日現在の状況での課税となり、原則として不動産の課税標準額の1.4％となっていますが、市町村が条例で税率を定めることができるため異なることもあります。3年ごとに評価額が見直され、住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置などがあります。一括か年４回に分けて支払うことができます。


・都市計画税
市街化区域内に不動産を所有している場合に課税される都市計画税は、都市計画事業などに充てることを目的にした地方税です。こちらも固定資産税課税標準額を基に算出します。税率は市町村によって異なりますが、制限税率（条例で課すことのできる最高税率）は0.3%で、固定資産税と一緒に納税します。


■不動産を売却した時にかかる税金■
不動産の売却時にもかかる税金があります。


・譲渡所得税
土地や建物などの不動産を売却して利益を得た場合は、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、国に納める「所得税」、自治体に納める「住民税」、令和19年まで課税される「復興特別所得税」の３つを合わせたものです。算出の基準となる譲渡所得とは、売却して得た金額ではなく、売却金額から購入費用やリフォーム代などの不動産購入や維持にかかった費用、仲介手数料などの売却にかかった経費を差し引いたものになります。つまり、シンプルに「利益」の部分のみにかかる税金ということです。したがって不動産の売却において利益が出なければ、譲渡所得税が発生することはありません。譲渡所得税の大きな特徴として、不動産の所有期間によって税率が異なるという点が挙げられるでしょう。売却した年の1月1日時点で、所有期間5年以下の場合は「短期譲渡所得」で、所有期間5年以上の場合は「長期譲渡所得」となります。また、譲渡所得は、分離課税方式と呼ばれ、給与所得や事業所得などとは分離して税額を計算し、確定申告を行い納税する必要があります。


負担を軽減する方法も！
不動産は金額が大きいため、必然的に税金も高くなります。少しでも負担が軽減されるように、さまざまな控除や措置がとられています。適用要件を確認し、恩恵が受けられるようなら積極的に活用しましょう。主なものをご紹介します。


・不動産取得における特別処置
不動産を取得したときに課せられる不動産取得税を軽減する措置で、住宅取得の負担を減らし、良質な建設及び流通を目的としています。一定の要件を満たせば控除を受けることができます。新築住宅であれば、課税標準から1,200万円が控除され、中古住宅の場合は課税標準から住宅新築時の年に応じた額が控除されます。


・譲渡所得の特別税
不動産を売却した際に譲渡所得から控除するもので、土地や建物などに適用される特別控除は6種類あります。利用されることが最も多いのは、居住用財産(マイホーム)を売却した際の3000万円控除です。適用の要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく最高3,000万円まで控除を受けることができます。

 ☆今日のまとめ☆

不動産にかかる税金は、不動産の種類や規模、所有年数などによっても異なります。事前に調べて、支払いの準備をしておくことが大切です。控除などの優遇措置もあるので、上手に活用しましょう。適用の要件や申請方法など難しいと感じたら、専門家に相談するのもおすすめです。