☆「売却した家に住み続ける」リースバックとは？

リースバックとは自宅である家を売却した後もその家を賃貸住宅として借りて住み続ける方法のことをさし、売主が自宅を売却して、買主と賃貸借契約を結ぶことによって元の家にそのまま住み続けられる仕組みのことです。

近年では、家族の自立や別れ老後の資金問題等、長い人生の中で自宅への価値観も変化している中で、年配やご高齢の方がリースバックを利用するケースが増えてきております。

ではリースバックについてメリットとデメリットを考えてみましょう。

■利用者のメリット

メリット①引越しをしなくていい

売却した後もそのままその家に住み続けられるので、引越しをしなくていいということが挙げられます。

通常は自宅を売却したら当然荷物を整理して引っ越さなくてなならないのですが、リースバックであれば自宅売却後もそのまま住み続けられるので、掃除や不用品の処分や整理等、引越しに関する手間や費用は必要ありません。

メリット②賃貸物件を探さなくていい

引越しをしなくていいので、当然次の住まいを探す必要もありません。次の住まいに賃貸物件等をご検討のときは、健康面等が懸念されご高齢の方だと入居審査が通りにくい、賃貸会社も貸したくないという傾向もあるため、次の住まいが見つからないという事態も出てくるかもしれません。リースバックであれば、次の住まいを探す時間や手間、苦労も必要ありません。

メリット③世間体を気にしなくていい

自宅を売却するとそこに長く住んでいればいるほど、売って出ていくというのはおおごとになりやすくご近所さんにも噂が回ってしまうことも多々あります。

「あそこのご自宅お金に困っているのかしら」となってしまうのは避けたいところですね。

自宅を売却したいけど近所に知られたくない、販売のためとはいえ広告や看板を出すのは控えてほしい、というお悩みもリースバックで解決できます。

そのまま自宅に住み続けられるので、ご近所に気づかれることなく売却することができます。

メリット④老後資金の確保

家を売却するということはまとまったお金が必要になった時が考えらます。

家を売って引っ越しするのは難しいな、というときもリースバックを使えば家を売ってお金は手に入り、その上売却した自宅には住み続けられるので大きなリスクなく、老後の資金を確保することができます。

メリット⑤すぐに現金化できる

リースバックは不動産業者が買い取りをしますので、家を売りたいとなればすぐに買い取ってもらえます。不動産業者が買主を探す「仲介契約」ではありませんので、売却まで時間がかかったり、結局売れ残ってしまう等のリスクはありません。直接スムーズに買い取ってもらえるので、その分現金化も早くなります。

メリット⑥固定資産税が不要になる

今まで自宅にかかっていた固定資産税や都市計画税は自宅を売却したので、当然支払う必要が無くなってきます。

メリット⑦ローン返済が厳しい場合も有効

「ローン返済が厳しくなってきたから家を売らなければいけないけど、この家に住み続けたい」そんなお悩みを持つ方も多いのはないでしょうか。リースバックであれば自宅を売却してローンは一括返済しそのまま自宅に住むことができますので、ローンだけ完済して今までと同じように生活できるというのもメリットになります。

ただし、この場合注意点はローン残高が自宅売却益より少ない時に有効であるということ。

自宅を売却してもローンが残ってしまうと残り残金を自分で完済しなければなりませんので、今の住宅ローンの残債がいくらあり、売却して手元に残る金額がいくらになるのかを事前に確認しておくことが必要です。

メリット⑧買い戻し特約を付ければ自宅を買い戻せる

買い戻し特約とは、不動産の売買契約から一定期間経過後、売主が売買代金等を返還してその不動産を取り戻すことができるとした特約のことです。つまり「今はお金がないから一旦売却するけど何年後かに買い戻す」という特約を付けることもできるのです。今はやむを得ない事情で家を売るしかないけれど、大事な家だから買い戻したいという、お悩みを持つ方もリースバックであればスッキリお悩みを解消できます。

■利用者のデメリット

デメリット①売却価格が安い

メリット⑤ですぐに現金はできるとお伝えしましたが、買い取るのは不動産業者になります。不動産業者は売却物件を安く仕入れ再度販売することで利益を得ますので、売却したい自宅の価格も相場よりは安めに決められること多いです。少しでも高く買い取ってほしいときは、事前に事情を説明しなるべく不動産業者主導になりすぎないように話し合っていきましょう。

デメリット②定期建物賃貸借になると退去をしなければならない

定期建物賃貸借契約とは、契約で定めた期間を満了した場合は、更新契約が認められず賃貸借契約が終了する、という賃貸の契約です。それに対して、期間満了で更新することができるのが普通建物賃貸借契約です。定期建物賃貸借契約で契約するか普通建物賃貸借契約で契約するかははリースバックの契約内容によりますが、もし定期建物賃貸借契約だった場合は更新をしないので、買い戻しをしない限り自宅を退去しなければなりません。

リースバックの契約内容によっては定期建物賃貸借契約を結んでも、期間満了後に更新するか退去するか選ぶこともできるので、不動産業者に確認してみましょう。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？長い人生の中で自宅への価値観も多様化している中で、リースバックを利用することで、将来の選択肢が増え老後の不安が少し解消される場面も出てきそうですね。メリットとデメリットを参考にしてリースバックを活用しましょう。

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不動産の評価

お客さん：相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

営業マン：建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

お客さん：評価額と違うのでしょうか？

営業マン：同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

お客さん：路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

営業マン：倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

お客さん：路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

営業マン：そうです。

お客さん：では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

営業マン：まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

お客さん：予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

営業マン：まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

お客さん：数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

営業マン：それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

お客さん：路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

営業マン：次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

お客さん：以外に簡単ですね。

営業マン：これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

お客さん：税理士さんに相談すれば良いのですか？

営業マン：いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

お客さん：調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

営業マン：そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

お客さん：次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

営業マン：まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

お客さん：倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

営業マン：倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

お客さん：良く分かりました。有難うございました。



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☆建売住宅と注文住宅はどう違う？
あなたはどっち派？について解説しています！

いざマイホームを建てようと思ったときにそもそも建売住宅にするべきか、注文住宅の方がいいのか迷う方も多いでしょう。費用や設計や間取りなどなど建売住宅と注文住宅の違いから、建てるならどちらが向いているのかを解説していきます！

■建売住宅と注文住宅

建物と一緒に土地を買うのが建売住宅

建売住宅とは「土地付きの住宅」のことで、建物自体は間取りや仕様はあらかじめ決められています。自分の好みの間取りが見つかれば、気に入った土地に気に入った家を購入することができます。

自由度が高い注文住宅

注文住宅とは「自分たちの希望の間取りや仕様を設計士に依頼して自由設計で建てる住宅」のことで、土地を買って家を建てる、もしくはすでに所有している土地に建てるかで住み始めるまでの期間も変わってきます。

■建売住宅と注文住宅の費用面での違い

建売住宅の特徴

・間取りがすでに決まっているため注文住宅に比べ割安になることが多い

・土地価格込みで建物の仕様等も決まっているため支払の計画が立てやすい

建売住宅と注文住宅の違いとして費用面が挙げられます

「建売住宅は注文住宅より安い」と聞いたことがある方は多いと思います。その理由は

建売住宅は仕様や内装がすでにある程度決まっているため、使う建材を安く大量に仕入れられ、作業の効率化や施工に必要な人件費の削減を行いやすく、結果的にコストを抑えることができるからです。

また、建売住宅はすでに販売価格が決まっているので、住宅ローンを組む上で返済計画や月々の支払金額をイメージしやすいというのも特徴の一つです。

注文住宅の特徴

注文住宅は設計の自由度や要望が多くなる分、建材を一括で仕入れたり安く購入したりが難しくなります。オプションや仕様のこだわり等考えだすとキリがないですが、事前にしっかり予算の上限を施工会社に伝えておくことで、予算の範囲内に収まる金額で調整してもらうことも可能です。自分たちはどこまでこだわるのか事前に話し合って決めておくのも重要です。

また、注文住宅はほとんどの銀行が建物が完成してから融資実行されるので、土地から購入して住宅を建てる際は建物の設計案を提出することで住宅ローンを組めるようになります。

建売住宅と比べると注文住宅の購入は少し複雑になりますが、施工会社や金融機関、不動産仲介会社に確認しながら進めていきましょう。

■建売住宅と注文住宅の入居するまでの期間の違い

建売住宅の特徴

建売住宅は建築途中の物件であれば入居までおよそ6か月ほど、といわれます。

すでに完成している売出し中の物件の場合は、見学して問題なければそのまま売買契約・お引渡しが可能ですので、早ければ1か月ほどで入居することもできます。

注文住宅の特徴

注文住宅は土地探しから行うことが多いので、気にいった土地が出てくるか、どこまでこだわるか、また施工依頼からプランを設計し契約し、となるためスムーズに進んだとして６か月～１０ヵ月程度、長ければ１年以上かかることもあるため、十分時間の余裕を持っておくことが大切です。

■建売住宅と注文住宅、あなたはどっちが向いている？

建売住宅に向いている人

・土地と所有していない

・すぐにでもマイホームで新生活を送りたい

・建物にあまりこだわりはない

建売住宅に向いているのは、まだ土地を所有しておらず、できるだけ早く引越しをしてマイホームで新生活を送りたいと考えている方です。上記で見てきたように、完成している建売住宅であれが比較的短期間で購入から入居ができますので、いつまでには引越しいたいとう、明確な期間制限がある場合は建売住宅がおすすめです。

また、コストを抑えたい場合や、間取りやデザインはあまりこだわらないという方も建売住宅に向いているといえます。

注文住宅に向いている人

・入居までに時間をかけることができる

・仕様や設備、間取りにこだわりたい

・時間をかけてしっかり自分たちの理想の生活を追求したい

注文住宅に向いているのは、仕様や間取り設備にしっかりこだわりたい、こだわりがあるという方です。一生に一度のマイホーム造りも大切な思い出ですので、そういったプロセスを大事にしたい方も注文住宅の方が向いています。時間をかけて完成した分、お家に対する愛着もわき、建売住宅では味わえない感動を味わえます。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？建売住宅と注文住宅では費用やこだわり具合、入居までの期間etc...

たくさんの比較ポイントがあります。

自分はどちらがむいているのか、ご家族内でも事前にしっかり話し合って、後悔のない住宅購入をしましょう。

西尾市下永良町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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「相続した不動産を売却したいから」「より良い住宅に住み替えるため」「ローンの返済が困難ため」「離婚したため」どのようなきっかけでもみなさまの望む未来を見据えてサポートいたします。誰にも知られずに売却したい、というご相談も承っております！

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西尾市寺津町飛越にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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相続について




相続について解説しています。

お客さん：相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

お客さん：遺言の作成はとても重要ですね。

営業マン：その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。



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☆旗竿地ってナニ？旗竿地に建築するメリットとデメリットをお話します！

みなさんは「旗竿地」という土地の形状をご存知でしょうか？

旗竿地とは下記の写真のように、前面道路からの細い路地を経由してその奥の敷地に建物を建築するという、竿につけた旗のような形状から旗竿地(はたさおち)別名：敷地延長(しきちえんちょう)と呼ばれています。

前面道路に広く接している整形地と比べ、一つ奥に面している分さまざまな特徴があります。

では、旗竿地に住宅を建築するメリットとデメリットをそれぞれ３つずつ見ていきましょう。

■旗竿地購入のメリット

メリット①土地の価格が安い

旗竿地を購入する上での一番のメリットはなんと言っても土地の価格が安いというのが挙げられます。不整形地と言われる旗竿地は整形地に比べ坪単価が安く設定されることが多いです。

住みたいエリアで土地価格が高く、建築を諦めている方も旗竿地ならチャンスになるかもしれません。建築コストを抑えられたり、その分内装に拘ることができたり、と費用面のメリットを感じることができます。

メリット②周囲が気にならず静かな環境で暮らせる

奥まった敷地に建築する旗竿地は前面道路沿いに建つ家に比べ、人や車などの喧騒を避けられるため、周囲の目を気にすることなく、静かな住環境で生活することができます。

メリット③子供の飛び出し防止や遊び場を確保しやすい

元気いっぱいのお子さんが勢いよく道路に飛び出し、ヒヤッとした経験のある方も多いかと思います。敷地の真ん前が道路に面している住宅だと、お子さんの急な飛び出しなどによる事故の懸念も出てきます。旗竿地であれば玄関から前面道路まで一定の距離があるため、「飛び出さないで」と声をかける時間ができたりと、事故等を気にする心配は少なくなります。

また、旗竿地の地形によってはお庭のほかに延敷内で遊ばせられるスペースも作れます。地形を生かしてさまざまな生活スタイルを築いていくことができます。

■旗竿地購入のデメリット

デメリット①建築コストやインフラ整備コストがかかる場合がある。

上記メリット①で土地価格がお値打ちなことが多いとお伝えしましたが、価格面で注意点もあります。旗竿地は前面道路に接する出入口部分が細くなっている土地形状のため、住宅を建築する際に重機が敷地に入れずその分人件費等の建築コストが割高になってしまった、というケースも起こりえます。

また、水道管やガス管といったインフラが未整備だったため敷地内への引込料金が、整形地に比べ割高になってしまったケースも。

ただ、分譲宅地内の旗竿地であれば、上下水道等のインフラの整備工事代金も含めての土地価格になっていることも多く、それでも成形地に比べてお値打ちであることもあるので、旗竿地購入をご検討中のお客様は、不動産屋さんに確認しながら購入を進めていきましょう。

デメリット②車の駐車が不便

整形地であれば、車の駐車は２台並べての並列駐車が可能ですが、旗竿地の場合は前面道路からの通路部分に車を駐車することになります。２台以上所有しているのであればおのずと縦列駐車となります。毎日の通勤や外出時等車の入れ替えが必要であれば、そちらも面倒になることもあります。また建築基準法上前面道路からの間口は２ｍ以上となっているため、２ｍに近い狭さだと車種によっては駐車できないといった問題も出ています。車の買い替えの時は注意が必要ですし、間口は３ｍ以上あるのが理想的です。

デメリット③間取りが制約を受ける

旗竿地は整形地と比べ、玄関の位置が限られてきます。採光の基準等、建築基準法の制限を満たすため窓やバルコニーの位置等も制約を受けることもあり、理想の間取りを実現できない可能性があります。自由設計で住宅を建てたい方は、旗竿地購入契約の前に必ず間取り図を作成してもらい、自分たちの理想に合っているか確認しましょう。

☆今日のまとめ☆

旗竿地についてご理解いただけたでしょうか。

デメリットが目立ちがちな土地ですがその分価格も安く、工夫次第で快適な暮らしを実現できる穴場の土地でもあります。旗竿地が良いか悪いかは、購入されるお客様の生活スタイルによって左右されます。旗竿地購入の際は、自分たちの生活と土地の形状を照らし合わせて、メリットとデメリットをそれぞれ思い浮かべながら、納得できる土地探しをしましょう。

そういった意味では整形地でも土地の選び方や注意点は同じですね。ご家族含めて不動産屋さんにもしっかり相談しながら、後悔のない土地を購入できるようにしましょう。