西尾市の不動産売却はセンチュリー21スプラウトエステート,センチュリー21スプラウトエステート

西尾市西幡豆町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

売却するしないに関わらず「とりあえず査定だけ」といったご依頼から引き受けております！査定後のしつこい営業はおこなっておりませんのでご安心してお申し付けください！

不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

「相続した不動産を売却したいから」「より良い住宅に住み替えるため」「他社で断られたため」「ローンの返済が困難ため」「離婚したため」どのようなきっかけでもみなさまの望む未来を見据えてサポートいたします。誰にも知られずに売却したい、といったご相談も承っております！

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☆不動産売却は途中でキャンセルできる？いつまでにキャンセルすれば違約金が発生しないのか、解説していきます！

もしあなたが不動産を所有しており売却まで決断できていないとしたら、「途中でキャンセルできるか？」「違約金やぺナルティは発生するのだろうか？」とお考えになったことはないでしょうか。なかなか聞きづらいキャンセル時の対応を知ってすっきり解決していきましょう。

■違約金の発生時期はタイミングによって変わる

不動産売却におけるキャンセルはタイミングによって、違約金が発生するのかしないのかが変わっていきます。キャンセルするタイミングは以下の５つ。順番に見ていきましょう。

①　訪問や机上の査定をしてもらってからのキャンセル

不動産売却を進めていくには先ずは、不動産会社に売却価格を査定をしてもらわないといけません。査定には住所や土地面積、建物面積等から判断する「机上査定」と、実際の売却物件をみて査定する「訪問査定」があります。ではこの時点でキャンセルすることは可能でしょうか？せっかく査定してもらったのに、やわざわざ現地にまで来てもらったのに何かしら料金が発生するのではないか、と思われがちですが、結論容赦なくキャンセルしていただいて構いません。

手数料や違約金、何かしらのペナルティが発生することはありません。稀にいる悪質な業者が何かの費用を請求をしてきたとしても支払う必要はありません。

②　媒介契約締結後のキャンセル

売却を依頼する不動産会社が決まったらそちらと媒介契約を結びます。

媒介契約とは「お宅の会社に不動産売却を依頼します」ということと「あなたの不動産の購入者を一生懸命探します」ということを約束する契約です。これをもとに不動産業者は広告やチラシ等販売活動を行います。ではこの時点でのキャンセルはいかかでしょうか？

この時点でも基本的にはいつでもキャンセルできますし、違約金やペナルティ等発生しません。広告掲載料や販売によって費用が発生していたとしても、あなたが支払う必要はありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約といった方法であれば、更新は３か月毎と決められておりますので、その際に申し出ていただければスムーズなキャンセルも可能です。

③　購入希望者が現れた後のキャンセル

広告等販売活動を続けていると「あなたの不動産を購入したい」と購入希望者が現われます。ではこの時点でのキャンセルは可能でしょうか？

答えはYESです。

購入申込みは民法上「契約成立」とみなされる場合がありますが、不動産売却では民法より宅地建物取引業法(通称：宅建業法)が優先されます。それ故、購入申込書等を記載しているという段階であればキャンセルすることはできます。費用も発生しません。

④　売買契約を締結した後のキャンセル

ここからのキャンセルは注意が必要です。実際に購入者も出てくるのでの無条件でキャンセルは出来なくなってきます。詳しく見ていきましょう。

「売買契約成立」後のキャンセルとなるため買主へ違約金を支払う必要があります。

キャンセルの費用はいくらか、こちらは明確にいくらと決められているわけではありません。売買契約成立時に買主から受領する「手付金」の額によって変わってきます。

売主側からキャンセルするためには、受領した手付金の２倍の金額を現実に提供して買主に支払う必要があります。このことは契約書の約款等にも記載されています。

仮に買主から１００万円の手付金を受領していたならその倍額の２００万円を支払う必要があります。

逆に言えば買主側も手付金を放棄すれば契約のキャンセルできるのです。

ただ、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降(例えば買主が住宅ローンの本契約をした、売主が土地の測量をスタートした等、決済に向けて準備している)はキャンセルが出来なくなります。また契約解除には日数の規定がありその日を過ぎるとキャンセル出来なくなることもありますので、この点もご注意ください。

⑤残りの売買代金をもらう直前(決済時)でのキャンセル

前回手付金を受領し、あとは残りの売買金額を受領する段階(決済時)でキャンセルしたくなったらどうでしょうか？

もちろん　無条件で、とはいかず基本的には契約書に記載された内容に従って違約金を支払うこととなります。

一般的な売買契約であれば売買代金の２０％から３０％と定めることが多く、その金額を買主に支払えば契約のキャンセルは可能です。

売買契約金額が１，０００万円なら２０％で２００万円、３０％で３００万円ですね。

ただ、現金で即時での支払いが必要となりますのでキャンセルには相当の覚悟が必要になります。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？

不動産売買における「キャンセルしたくなったら」について解説してきました。基本的には無条件でキャンセルできますが、売買契約が成立して以降はキャンセルするのにはキャンセル費用が必要になります。逆に言えばお金を払えばキャンセルできる、とはいえ買主さんも不動産の購入を楽しみにしているわけですので、むやみやたらなキャンセルは信用問題にもつながります。

しっかり売却成立まで不動産会社にサポートしてもらい、買主さん売主さんお互いに気持ちよく売買できるように協力していきましょう。

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

お客さん：自筆証書遺言とは何でしょうか？
営業マン：簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、押印した物を自筆証書遺言と言います。


お客さん：印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
営業マン：印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。


お客さん：相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
営業マン：そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。


お客さん：それだと作成はかなり楽になりますね。
営業マン：はい、そうです。


お客さん：自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
営業マン：自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。


お客さん：逆にデメリットは何でしょうか？
営業マン：①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。


お客さん：要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
営業マン：例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。


お客さん：成程、そう言うケースはややこしそうですね。
営業マン：余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

お客さん：要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
営業マン：『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。


お客さん：検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
営業マン：検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。


お客さん：検認が必要無い遺言書も有るのですか？
営業マン：公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。


お客さん：法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
営業マン：令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。


この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！


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☆令和５年度税制改正要望に対する結果概要について


令和5年度不動産関連の税制特例措置の延長や拡充について見ていこう

■１．各種税制特例措置の延長及び拡充

　　以下の特例措置については、いずれも国民の住宅取得支援、良質な住宅の供給・流通促進を図るうえで不可欠な措置であることから、適用期限を延長及び拡充すること。

(１) 低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の延長及び拡充

①　低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除の適用期限(令和４年１２月３１日)を延長すること

②　譲渡価格の上限を８００万円に引き上げること

⇒以下の延長および措置が講じられます

〇令和７年１２月３１日まで３年間延長

〇次に掲げる区域内にある低未利用土地等を譲渡する場合における低未利用土地等の譲渡対価に係る要件を８００万円以下(現行５００万円以下)に引き下げる

　・市街化区域又は区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る)

　・所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域

〇適用対象となる低未利用土地等の譲渡後の利用要件に係る用途から、いわゆるコインパーキングが除外される

※上記の改正は、令和５年１月１日以降に行う低未利用土地等の譲渡について適用されます。

(２) 空き家等の発生を抑制するための特例措置の延長と拡充

空き家等の発生を抑制し、更なる流通促進を図るため、相続空き家の譲渡所得に係る特別控除について、以下の措置を講ずること。

①　相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合に３，０００万円を特別控除する特例措置について適用期限(令和５年１２月３１日)を延長すること

②　譲渡後一定期間内に耐震改修工事又は除去工事を行う場合についても本特例の対象とすること

③　相続した空き家の有効活用意欲を削ぐ恐れのある、事業、貸付を制限する家屋の要件を緩和すること

④　「昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋」とされている要件を見直すこと

⇒以下の延長および措置が講じられます

〇令和９年１２月３１日まで４年間延長

〇当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に次に掲げる場合に該当する事となったときは適用対象とする

　・耐震基準に適合することとなった場合

　・その全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合

〇相続人の数が３人以上である場合における特別控除額を２，０００万円とする

〇その他所要の措置を講ずる

⇒③、④については今回の大綱には盛り込まれませんでした

(３) 土地の売買に係る登録免許税の軽減税率の据え置き

土地売買の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減税率について、現行の税率(１．５％)を令和５年４月１日以降も据え置くこと。

⇒令和８年３月３１日まで３年間延長されます

(４) 既存住宅及びその敷地に係る買取再販にかかる不動産取得税の特例措置の延長

宅建業者が既存宅地を買い取り、一定の質の向上のために改修工事が行われた既存住宅を販売する場合の、宅建業者の既存住宅及びその敷地取得に係る不動産取得税の軽減税率(令和５年３月３１日)を延長すること。

⇒令和７年３月３１日まで２年間延長されます

(５) その他適用期限を迎える各種税制特別措置の延長

①　優良住宅地の造成等のために土地等を打った場合の軽減税率の特例　　　　　　　　　　　　　・・・令和４年１２月３１日

⇒以下の見直しを行ったうえで、令和７年１２月３１日まで３年間延長されます

〇適用対象から特定の民間再開発事業の用に供するための土地等の譲渡を除外

〇開発許可を受けて住宅建設の用に供される一団の宅地の造成を行う者に対する土地等の譲渡に係る開発許可について、次に揚げる区域内において行われる開発行為に係るものに限定する

・市街化区域

・市街化調整区域

・区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域がさだめられている区域に限る)

②　災害ハザードエリアからの移転促進のための特例置　
　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・・・令和５年３月３１日

⇒登録免許税については、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

⇒不動産取得税については、令和７年３月３１日まで２年間延長されます

③　地域福利増進事業にかかる固定資産税の特例置　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・令和５年３月３１日

⇒令和７年３月３１日まで２年間延長されます

④　特定の事業用資産の買替えの例　・・・令和５年３月３１日

⇒以下の見直しを行ったうえで、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

〇既成市街地等の内から外への買換えを適用対象から除外

〇航空機騒音障害区域の内から外への買換えについて、譲渡資産から令和２年４月１日前に特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法の航空機騒音障害防止特別地区又は公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律の第二種区域とな

った区域内にある資産を除外

 〇本店又は主たる事務所の所在地の移転を伴う買換えの課税の繰延べ割合について

　・東京都の特別区の区域から地域再生法の集中地域以外の地域への買換えの繰延べ割合を９０％(現行：８０％)に引き上げ

　・同法の集中地域以外の地域から東京都の特別区の区域への買換えの繰延べ割合を６０％(現行：７０％)に引き上げ

⑤　法人の土地譲渡重課税制度及び個人の不動産業者等に係る土地譲渡益重課税制度の適用停止措置　・・・令和５年３月３１日

⇒法人の一般の土地譲渡益に対する追加課税制度について以下の見直しを行ったうえで、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

適用除外措置(優良住宅地造成等の為の譲渡等に係る適用除外)について、以下の見直しを行ったうえ、その適用を３年延長する

〇対象から特定の民間再開発事業の用に供するための土地等の譲渡を除外

〇開発許可を受けて住宅建設の用に供される一段の宅地の造成　を行う者に対する土地等の譲渡に係る開発許可について、次に揚げる区域内において行われる開発行為に係るものに限る

　・市街化区域

　・市街化調整区域

　・区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る)

■２．住宅ローン控除及び各種特例措置等の要件の緩和

(１) 床面積要件等の見直し

　　住宅ローン減税および贈与税非課税措置については、新築の場合に所得制限を設けた上で床面積要件が緩和されたが、上記以外の場合においても床面積要件を緩和するとともに、登録免許税の特例、不動産取得税の特例についても床面積要件を緩和すること。
⇒今後の課題として引き続き要望してまいります

(２) 二地域居住住宅への適用

　　空き家問題への対処、地方部への移住・定住・二地域居住の促進策として、二地域居住住宅(セカンドハウス)の取得についても住宅ローン控除の適用対象にすること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■３．小規模住宅用地に係る固定資産税軽減措置の拡充

　　譲渡を前提に空き家等を解体し更地にした場合、一定期間化住宅用地の固定資産税軽減措置(小規模住宅用地１／６、一般住宅用地１／３)の適用対象とすること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■４．空き家・空き地等を取得した場合の税制特例の創設

　　空き家・空き地等の有効活用を図るため、一定の空き家(空き家バンク登録物件等)・空き地(隣地等)を取得した場合の不動産流通課税(登録免許税、不動産取得税、印紙税)に係る軽減措置を創設すること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■５．所有者不明土地等の発生抑制および利活用の促進のための税制措置

　　所有者不明土地発生の最大の要因と考えられる相続登記を円滑に行うため、時限的措置として相続登記した場合の登録免許税の免除あるいは軽減する特例措置を創設すること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■６．総合的な柳津課税の見直し

　　将来的に消費税率の更なる引き上げが考えられることを踏まえ、不動産取得税の見直しや、不動産取引費係る電子取引への印紙税を課税しないことも含めて印紙税の廃止等、不動産流通に係る多重課税を抜本的に見直すこと。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

2023年
あけましておめでとうございます！


昨年はたくさんの方にお引き立てをいただきまして本当にありがとうございました。

本年もみなさまとの出会いを大切にし、一生のお付き合いを誠心誠意努めてまいります！

みなさまにとって素晴らしい一年になりますようお祈り申し上げます。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。





今年も！
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☆不動産売却の相場は自分の力だけで調べられる？

不動産を所有している方なら「自分の不動産の売却相場はいくらか」「人に知られず売却相場を知ることはできるか」と考えたことはございませんでしょうか。

不動産売却には売却の検討にあたり「相場価格」を事前に把握しておくことが大切です。

今回は不動産業者に頼らず自分の力だけで相場価格を知ることができるか見ていきましょう。

■相場価格は自分の力だけで知ることはできる

多くの不動産所有者の方は売却を検討するときに不動産業者に依頼をして売却の相場価格を調べることが多いです。

しかし不動産は不動産業者に頼らず、自分の力だけで調べることもできます。

以下にその方法を４つ上げましたので参考として確認しましょう。

・固定資産税納税通知書から調べる

不動産の所有者は年に１回５月から６月頃に「固定資産税納税通知書」(別名：課税明細書)

が市町村より送られると思います。

その通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。

そのほかにもなぜその税額になったのかという根拠になる「固定資産税評価額」が記載されております。その「固定資産税評価額」に１．１４をかけてみてください。こうして算出された金額が売却相場となります。但し、不動産の売却相場は税額や取引相場等、総合的に判断して決めることが多いので、実はもっと金額が上がったり、逆に下がったりする可能性は十分あります。１００％妄信せず参考として考えましょう。

・路線価から調べる

多くの不動産業者が不動産の売却価格を算出する際も用いることが多い指標の一つがこの路線価。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの(千円単位で表示されます)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。路線価が定められていない地域についてはその市町村の「評価倍率表」をご覧ください。

仮にあなたが５００㎡の土地を持っていることにしましょう。

サイトで確認したあなたの土地の近くの金額が１０万円でした。

５００(㎡)×１０万円=５，０００万円が「路線価価格」となり、

その路線価価格を１．２５倍すると売却相場を算出できます。

つまり今回の例では　５，０００万円×１．２５=６，２５０万円　が売却相場となります。

路線価は１年に一回７月頃更新されます。

令和４年度の路線価は下記にて確認してみましょう。

https://www.rosenka.nta.go.jp

・公示価格から調べる

公示価格という指標を使って売却相場を知ることができます。

公示価格とは正式には「地価公示価格」といい、毎年１月１日時点での１㎡あたりの」正常な価格を判定して３月に公示されています。

土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標にもなっております。不動産業者はこの指標も価格算出の際に重視しており、精度の高い売却価格の算出方法の一つともいえます。

但し、公示価格はすべての地域で公示されているわけではないため、県庁所在地であれば大抵の地域は公示価格が存在しますが、場合によっては正確性に欠けた数字になってしまいます。

・近隣の売買事例や売買価格から調べる

インターネットの不動産ポータルサイトを参考にあなたの土地の広さや場所に近い物件が売りに出ているか確認してみましょう。あなたの所有している不動産の条件に近い物件の販売価格がそのまま参考になるでしょう。

但し、あなたの不動産に近い物件の判断が難しかったり、そもそも近隣で売り物件が出ていない場合もあります。その際は上記の路線価や公示価格から判断しましょう。

☆今日のまとめ☆

不動産業者に頼らず、自分の力だけで自分の不動産の売却価格を調べることは可能です。

しかし、実際の売却価格は需要(不動産を購入したい人)と供給(不動産を売却したい人)のバランスを加味し、過去の近隣の取引事例等さまざまな指標を総合的に判断して算出します。

上記に紹介した算出方法はあくまで参考と考え、一度は不動産業者に査定の依頼をしてみるのがよいでしょう。無料で査定を行っている業者もありますので、周りからのさまざまな意見を取り入れて価格を決めていくようにしましょう。

西尾市吉良町上横須賀にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

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高浜市沢渡町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

 
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☆不動産の売れやすい時期とは？

不動産売却をご検討されている方で、「いつが売り時なのか」「不動産が高く売れる時期はあるのか」と疑問に思ったことがある方は多いのではないでしょうか？売り時により早くより高く売却出来たらうれしいですよね。今回は不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか、繫忙期のデメリットと売買の戦略を見ていきましょう。

■不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか

結論からいうと不動産売買の繁忙期は２月から３月と、９月から１１月といわれています。

この時期は不動産を購入したいという方も多くなります。その理由は以下のものがあげられます。

・不動産を購入したい人が多くなる時期

人が引越しや住み替え先を探す時期で一番多いのは２月から３月です。この理由は入学や就職、転勤など人が動くイベントシーズンになるからです。また転勤が多い時期として９月から１１月の秋口も繁忙期となります。

・不動産を売却したい人が多くなる時期

実は不動産を売却したい方が多くなる時期は、不動産を購入したい方が多くなる時期と

全く同じだったのです。引越しや住み替えの時期は入居する人も増える＝転居する人も増えると考えるとご納得できると思います。

子供が独立して今住んでいる家は広すぎるので住み替えしたいと売却を決断する方も多く、また転勤が決まり今の家を売却することにした、いう売却理由の方も少なくありません。

■繁忙期は本当には「売り時」か

現に繁忙期に不動産を売却したほうが他の時期に比べより早くより高く売れたという事例は多くあります。相場よりも価格を高くしてもスムーズに売却できたケースもあります。

しかし反面、繁忙期のデメリットも存在します。それは繁忙期は他にも不動産売却をしたいと物件数も多くなるということです。つまり自分の不動産の近隣でも同じようなライバル物件が多数売りに出されるということです。

物件数が多くなれば、価格や物件の特性によって、条件のよい物件から売れていき、場合によっては自分の不動産は「人気のない不動産」として扱われてしまうかもしれません。

繁忙期やそうでない時期に関わらず、自分の不動産の特徴をしっかり把握して

適正価格を高くしすぎないこと、いつまでに売却したいといった販売計画を考えて前もって行動する、という戦略が大事になってきます。

こういった計画や戦略は個人の方ではなかなか立て辛いので、その地域の不動産売買に長けた不動産会社に相談するといいでしょう。

☆今日のまとめ☆

ここまで読んでいただき「では一体いつが本当の売り時なのか」と感じる方も多いでしょう。繁忙期もそれ以外の時期もどの不動産物件にも通用する確実な「売り時」というのは存在しないという結論が正しいのかもしれません。

不動産の需要(購入したい人)と供給(売却したい人)を意識して、自分の不動産に合った価格設定、広告宣伝などの販売活動を続けていけば、どんな不動産でもいずれ売れます。その時期が時期が早いか遅いかということです。

売却方法は闇雲におこなってもうまくいかないので、販売方法や販売活動の相談を親身に乗ってもらえる不動産売買会社に相談してみましょう。