西尾市の空き家売却は弊社にお任せください！




閑散とした町並みが目立つ近年、空き家の問題が深刻化しています。そんな中、空き家を買取りしてくれる業者が増えていますが、中には信用できないところも。弊社スプラウトエステートでは空き家の買取も積極的に行っております。信頼性が高く、迅速・適正な査定を行っていることはもちろん、お客様に合わせた柔軟な対応を心掛けております。空き家を手放したい方は必見です！





■不動産売却で失敗しないために
不動産売却は大きな出費となるため、失敗することは避けたいものです。そこで、不動産売却で成功するためには、いくつかのポイントがあります。 まず、売却価格を適正に設定しましょう。高すぎると売れず、低すぎると損をしてしまいます。不動産会社に相談することで、市場相場に応じた価格を設定することができます。 また、物件の魅力を最大限にアピールしましょう。良い写真や動画を撮影し、物件の魅力を上手に伝えることができます。また、内装や外観の修繕など、少し手を加えることで見栄えを良くすることも可能です。 さらに、仲介業者を選ぶ際には、信頼性や手数料の面でも比較検討を行いましょう。不動産業界は競争が激しく、悪質な業者も存在します。信頼性の高い不動産会社を選ぶことが大切です。 以上のポイントを押さえることで、不動産の売却において失敗をおさえることができます。不動産業で成功するためには、これらのポイントを意識した上で、賢く不動産の売却を進めましょう。


■手間いらず
手間いらず！とは、不動産業界でも重要なキーワードです。不動産業界では、手間がかかってしまうと、お客様からの信頼を失ってしまう可能性があります。また、手間がかかってしまうと、時間がかかってしまい、お客様に不可欠な情報をプレゼンテーションすることができなくなってしまいます。 そこで、弊社スプラウトエステートでは、お客様に手間をかけさせないよう尽力しています。不動産買取査定では、お客様が不要になった物件を、すばやく正確な査定額で買い取りさせていただきます。また、物件の販売においても、弊社センチュリー21グループの豊富なネットワークを活用し、迅速かつ丁寧に手続きを進めています。弊社は、お客様に手間いらずで物件購入・売却ができるように取り組んでいます。 私たちは、お客様のニーズに合わせた、最適な不動産取引をご提供するため、スペシャリストを揃え、最先端の情報システムを導入しています。お客様の不動産取引に関する不安や疑問を少しでも払拭することができるよう、いつでもお問い合わせに即座に対応しています。 ご希望があれば、物件売却後のアフターフォローも万全です。お客様が安心して自宅を購入・売却できるよう、弊社全員が全力でサポートさせていただきます。弊社は、お客様にとって本当に必要なサービスを提供することで、お客様から信頼される不動産企業として成長していくと考えています。


■高額査定が期待できる
不動産売却では、所有する不動産を売却する際に、高値での売却が期待できる要因がいくつかあります。その一つが、周辺環境の魅力です。周囲の街並みや自然環境、近隣の施設などと密接に関わっているため、周囲の環境への投資が高値査定につながります。 また、不動産の状態にも注目が必要です。建物やマンション売却の場合は、その敷地の設備・設計、駐車場やエレベーター、そして専有部分など細かな部分に至るまで、診断や点検を行って問題のある箇所を改修することで、不動産の評価額を高めることができます。 さらに、不動産会社の選択も大切です。多くの会社が不動産の売却を請け負っていますが、その中でも実績のある会社であるほど、高値での売却が期待できる傾向にあります。地元で活躍する不動産業者等、市場に精通したプロのアドバイスにより、より高額での売却が可能になるでしょう。 以上のような要因を考慮することで、不動産の高値査定が期待できることがわかります。不動産を手放す際には、自分自身で注意深く管理していることはもちろん、プロの不動産会社に相談することが大切です。


■即金で売却したいなら

不動産を所有している場合、転居や相続、経済的な問題によって即時に現金が必要になることがあります。そのような場合、即金で不動産を売却することが重要になってきます。 不動産業者に問い合わせることで、高額な売却価格を提示してくれる場合があります。一方で、早期の売却希望に応じて急ぎで現金を提示する不動産業者も存在します。 弊社では、査定から契約、引越しまで一貫してサポートさせていただき、また、売却に必要な書類の用意や手配、税金についてのアドバイスもさせていただいております。 不動産業者を選ぶ際には、信頼性が高く、経験と知識豊富な業者を選ぶことが大切です。早期に現金を手に入れることができる即金売却は、物件によっては可能性があることを覚えておきましょう。 不動産を所有する人にとって、急いで現金が必要になる状況は想定しているものではありません。しかし、不動産業者のサポートを活用することで、迅速かつスムーズな売却が可能になります。

センチュリー21スプラウトエステートでは皆様のご要望に沿った売却のご提案をさせていただいております。お困りごと、お悩み等ございましたらぜひ一度センチュリー21スプラウトエステートにご相談ください！

☆物件内覧時に確認しておきたい！忘れがちだけど大事なチェックポイント３つについて解説しています！

建物を購入するときに必ず行うのは現地での物件内覧ですね。

間取り図(パンフレット)と違いはないか、十分な日当たりや風通しはよいか、扉や窓がスムーズに開閉するか、水回りや電気設備はきちんと作動するかetc...

新築住宅や中古住宅を購入する際、また賃貸住宅を借りる際でも事前にしっかり確認して

入居してから「こんなはずではなかった」という事態が発生しないように内覧時にチェックしておきたいことは数多くあります。

今回は、物件の内覧時に見逃しがちだけど事前にしっかり確認しておきたい事項３つについて解説していきます。

■物件内覧時に特に確認しておきたいこと■

①近隣の住人について

新築住宅や中古住宅であれば、自分の家の両隣と向かい側に住む方がどのような方なのかを確認してみましょう。賃貸のアパートやマンションであれば、両隣と上下階に住む方についてです。

近年では近隣住人の方の生活音、ペットや子供の声、異臭や駐車トラブル等、多種多様なご近所トラブルが発生しており相談件数も増加の一途をたどっています。入居し始めてから困ってしまうことがないように、物件内覧の時に確認しておきましょう。個人情報の観点もあり詳しく聞けない部分もありますが、隣に住む方の家族構成や人柄、今までの近隣トラブルの有無等、聞きずらい項目ではありますが、遠慮は必要ありませんのでしっかり聞いてみましょう。もし直接聞きづらいようであれば、案内をしてくれる不動産会社の担当者に聞いてもらうようにし、物件購入や賃貸で借りる際の判断材料の一つにしましょう。

特に新築や中古の物件購入の場合は賃貸と違い、何かトラブルがあってもすぐに引っ越したりすることが困難です。

購入後は長いおつきあいになる可能性が高いので、ご近所さんがどのような方なのか事前にしっかり確認して、入居後は近隣の方々と良好な人間関係を築けるようにしましょう。

②町内会について

以前は子供会や運動会、お祭りなど様々な町内行事が行われていましたが、近年は人口減少や少子化、周囲の方々との交流が減った結果、町内会が少なくなり、中には形だけというところもあります。町内会は地域によって異なり、任意加入のところもあれば、加入が必須というところもあります。また町内会長を多数決で決めたり順番で回ってきたりと様々です。実際、夫婦共働きで役員なんてできない、子供が小さく手が回らないというご家庭も多くいらっしゃいます。内覧時に町内会について確認しましょう。

地域社会で生活していくうえで町内のコミュニティは大切ですので、無理のない範囲で町内会に参加することも大切です。しかしあまりにも縛りが多く融通が利かない町内会では、実際住み始めても肩身が狭く感じてしまうかもしれませんので、事前に町内会の内容を把握しておくことはとても大切です。こちらももし聞きづらいようであれば、不動産会社の担当者から確認してもらうようにしましょう。町内会長のもとへ出向き、情報収集を行ってくれる不動産会社もあります。

③売却理由について

売却するには何かしらの理由があるはずですね。売主様に売却される理由を聞いてみましょう。相続なのか住み替えなのか、はたまた離婚することになったのか。もしかしたらご近隣トラブルの末、引っ越すことにしたのかもしれません。あまりマイナスなことは考えたくないのが現実ですが購入を検討していくうえでは気になる項目だと思いますので、遠慮なく確認してみましょう。売主様によっては相続をしたが不要なので早期で売却したいとか、住替え先が決まったから早く売却をしたい等、売却理由によっては販売価格の値下げのお願いができるかもしれません。

☆今日のまとめ☆

いかかでしたか？

内覧時はどうしても間取りや設備等家そのものに関するところが気になってしまいがちですが、実際購入して新生活が始まったら毎日の生活がどんなふうになるか、をイメージして見ることが大切です。

上記３つ以外にも、内覧後でも気になることは随時不動産会社の担当者に質問して疑問や不安を解消していきましょう。

売主様も買主様もお互い気持ちよく売買するのがベストです。

聞きづらいことは不動産屋さんに代わりに確認してももらう等、疑問点は遠慮なく確認して納得いく不動産購入ができるようにしましょう。

☆あなたはいくらまで借りられる？住宅ローン借入の目安を知ろう

住宅を購入する際に気になることの一つが住宅ローンについて。「一体私たちはどれぐらいの金額なら住宅ローンを借りられるだろう。」という疑問です。

購入したい物件の予算が高く、思ったほど借入できず物件購入をあきらめたとか、毎月の支払いが大変で返済が滞ってしまい、泣く泣く売却することになってしまった。というような事態に陥らないように、あらかじめ「いくらまでなら借り入れができて、余裕をもって返済していけるか」という目安を知っておくことが大切です。

今回はこの「私たちはどれくらいまでなら住宅ローンを借りられるか」という疑問について

・銀行はいくらまで貸してくれる？

・年収別住宅ローンの借入れの目安

・いくらまでなら余裕をもって返済できるか？

という３点から最善の住宅ローン借入予算を探っていきたいと思います。

■銀行はいくらまで貸してくれる？

この疑問を解決するためにまずは知っておきたいワードがあります。

それは「返済比率」です。

返済比率とは、年収のうち何パーセントを住宅ローンの返済に充てるかという審査の指標のことです。

返済比率＝返済額÷収入×１００　

で計算することができます。

注意点が2つあり、

・収入とは税引き前の収入(額面)のこと

・返済額とは審査金利は3パーセントから３．５％で計算されることが多いこと

審査金利とは、今後金利が上昇した時でもちゃんと返済できるかということで実際の借入金利より高めに設定されます。

例えば

年収４８０万円の方が住宅ローンを３，０００万円借入れ、収入が毎月４０万円、ローン返済額１２万円とすると返済比率は３０パーセントとなります。

そして返済比率は、数値が低いと住宅ローン審査が通りやすく、数値が高いと審査に引っ掛かりやすくなります。

この返済比率が高いのか低いのかの目安は

比率が３５パーセント以下であれば低比率となり借り入れも返済も問題ないでしょう、という青信号レベル

３５パーセント～40パーセントの間だともしかしたら厳しいかも、という黄色信号レベル。

そして４０パーセント以上だと高比率となり借入れは難しく審査は通らないだろう、という赤信号レベルと言われます。

つまり、銀行はいくらまでなら住宅ローンを貸してくれるか、については返済比率が３５パーセント以下になる金額がおおよその目安の一つとなります。

■年収別住宅ローンの借入額の目安

上記の返済比率３つのレベルを踏まえて年収別に、年収３００万円、４００万円、５００万円、６００万円、１，０００万円と、それぞれの方の借入額の目安の一例を見てみましょう。

・例えば年収３００万円の方だと借入額の目安の青信号レベルは０円～２，０００万円ほど、黄色信号レベルは～２，５００万円ほどとなります。

・年収４００万円の方だと青信号レベルは０円～２，９００万円、黄色信号レベルだと～３，５００万円ほどとなります。

・年収５００万円の方だと青信号レベルは０～３，６００万円、黄色信号レベルだと～４，１００万円ほどとなります。

・年収６００万円の方だと青信号レベルは～４，３００万円、黄色信号レベルだと～５，０００万円ほどとなります。

・年収１，０００万円の方だと借入額の目安の青信号レベルは０円～７，３００万円、黄色信号レベルは～８，３００万円ほどとなります。

そして、年収に対しての住宅ローンの借入額のことを年収倍率と言いますが、おおむねこの青黄赤信号レベルと年収倍率は比例していると言われます。

住宅ローンの審査が通りやすい青信号レベルの金額は年収の７倍以下と言われますので、例えば年収５００万円の方であれば、７倍の３，５００万円以下の住宅ローンの借入であれば審査に通りやすい、というようになります。また年収倍率が７～８倍を超えると、黄色信号レベルとなり借入れは難しいかも、という判断ができます。

つまり年収の７倍以下の借入金額であれば住宅ローン審査は通りやすい、と思っていただければ非常に計算が楽になりますので、あくまで一つの目安としてご認識いただければ、と思います。

■いくらまでなら余裕をもって家計から返済できる？

銀行が貸してくれる金額とゆとりを持って返済できる金額はイコールではないことも多く、実際は住宅ローンを借入れる前に各々の家庭で、家計の中でどれくらいの金額であれば返済ができるのかをシミュレーションしてみることが大切です。

今回は簡易的に２ステップで解説します！

ステップ1　月々の月収から税金・住宅関連の費用を引く

毎月の給与からまずは税金を控除して、そこから月々の住宅関連費用(ローン返済額、固定資産税、火災保険料等)を差引きます。

ステップ2　その手残り額で余裕ある生活ができるかをチェックする

ステップ1で差引いて残った手取額から教育費食費保険代やお小遣い等諸々の生活費を差引いたうえで生活がまかなえていくか、をチェックすることが一つのポイントとなります。

上記ステップの結果、もし生活が厳しくなってしまうようであれば、収入を増やす工夫や支出を減らす工夫、また購入希望物件の予算を変更する等、月々の住宅ローン返済をしても余裕ある生活ができるようあらかじめ計画的に準備していきましょう。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？

「銀行はいくらまで住宅ローンを貸してくれるのか」については年収の７倍以下の金額が借入額の目安の一つとなります。

そして余裕ある返済計画が立てられるように、借入れる前には家計シミュレーションを行うことが大切です。建築メーカーや不動産屋さん相談すれば無料で行ってくれるところもあります。まずは相談してみましょう。

返済が厳しくなりそうなシミュレーションになるようであれば、収入を増やす工夫や支出を減らす工夫、また購入物件の変更や、購入のタイミングをずらすなど、一生に一度の買い物を上手に購入しましょう。

☆住宅ローン控除２０２２年改正点について解説しています！(後半)

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用して家を買ったとき自分の支払う税金の一部が戻ってくる制度のことで、

２０２３年年末までに入居した場合は、節税額最大４５５万円となり、住宅の価格の約1割弱を節税しうる頼もしい制度となります。前回は住宅ローン控除5つの変更点のうち前半3つを見てきました。

今回は住宅ローン控除の変更点残り２つと中古住宅購入時の住宅ローン控除変更点を見ていきましょう！

■住宅ローン控除の変更点５つ(①から③は前回解説しましたので、今回は後半の④と⑤を解説します！)

①控除率は０．７％に３割減

②借入上限は４段階に

③住民税の上限も３割減

④控除期間が１０年から原則１３年に

⑤所得制限は厳しく

④控除期間が１０年から原則１３年に

①で解説した、支払う利息(住宅ローン金利)＜節税額(住宅ローン控除額)という状況を解消するため、控除率や住民税の上限が３割減に変更されました。

ただ、新築住宅は国の経済を回すエネルギーとなるため、今回の変更が原因で新築住宅の買抑え等が発生するもよくありません。そこで住宅ローン控除を受けられる期間が１０年から１３年へ延長されました。一般的な年収の方は、控除期間が延長されたことで控除総額が増える場合も出てきます。

⑤所得制限は厳しく

年収が高い層には住宅ローン控除を利用してもらわないように、住宅ローン控除にも所得制限が存在します。変更前は所得３，０００万円以下で控除が受けられましたが、変更後は所得が２，０００万円以下となりましたので、当てはまりそうな方は注意が必要です。

■中古住宅の住宅ローン控除　

上記一覧表のとおり

変更前は各住宅の種類も一律で２，０００万円控除でしたが、２０２２年の変更以降は

認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に関しては３，０００万円まで控除が可能ですが、その他住宅は変更前と変わらず、控除額は２，０００万円となっております。

中古住宅の方が資産性に優れていることも多いですが、新築住宅の借入上限額に比べ、中古住宅の借入上限が低いという現実は、今後に向け検討の余地があると思われます。

☆今日のまとめ☆

前半後半ご覧いただきありがとうございました！

新築住宅・中古住宅に関わらず一般的な年収世帯の方は住宅ローン控除を申請することで

メリットが大きいことが分かりました。利用できる制度はしっかり利用してしっかり節税していきましょう。

☆住宅ローン控除２０２２年の改正点について解説しています！(前半)

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用して家を買ったとき自分の支払う税金の一部が戻ってくる制度のことで、

２０２３年年末までに入居した場合は、節税額最大４５５万円となり、住宅の価格の1割弱を節税しうる頼もしい制度となります。今回は前半として、住宅ローン控除の全体像と住宅ローン控除５つの変更点のうち５つの変更点のうち３つまで確認していきましょう。

■住宅ローン控除の全体像

①年末の借入残高×０．７％

②借入上限×０．７％

③所得税・住民税

住宅ローン控除はこの３つの中で最も小さい金額だけ節税ができる仕組みになっています。

年収６００万円以下の一般的な年収の方は③番が一番小さくなりやすいと言われます。

そのため、住宅ローンを借りている方の中で「思っていたほど節税効果を感じない」とおっしゃる方は

この③番の仕組みのためである可能性もあります。

また、１年目は確定申告が必要ですが２年目以降は年末調整で受け取れるようになる、という特徴があります。

さて２０２２年から制度が大きく変わりました。

ただ、年収３００～６００万円の一般的な年収の方はほとんど変わっておらず

あくまで、年収の高い方が必要以上に節税できないように改善された、というのが実情です。

では変更点を確認してみましょう。

■住宅ローン控除の変更点５つ(今回は前半として③まで、後半で④以降を解説します)

①控除率は０．７％に３割減

②借入上限は４段階に

③住民税の上限も３割減

④控除期間が１０年から原則１３年に

⑤所得制限は厳しく

上の変更点一覧表を順番に確認していきましょう！


①控除率は０．７％に３割減

背景はこうです。

例えば、借入残高が５，０００万円の方の場合

今までは、５，０００万円×控除率１．０％で５０万円の節税額だったものが、

これからは５，０００万円×控除率０．７％で３５万円と、１５万円以上も節税額が下がりました。

現状、住宅ローン控除を使っている方の８割以上が金利１％未満で住宅ローンを借りているため、

例えば、住宅ローンを金利０．７％で借りている人の住宅ローン控除率が１．０％だとすると　０．７％－１．０％で０．３％のお得　となっていました。

「借りた金利よりも控除してもらえる率の方が高い」

つまり、支払う利息(住宅ローン金利)＜節税額(住宅ローン控除額)となるため

「現金一括で家を買うより住宅ローンを借りて購入した方がお得だった」という事態が発生しておりました。その結果、これは不健全である、との指摘が入り今回の変更に至った訳です。

ただ、もちろん住宅ローンを０．７％以内で借りればお得であることには変わりはなく、２０２２年１２月現在では変動金利で最大０．３％で借りられるところもあります。しかし住宅ローン控除のメリットは小さくなったと言えます。

②借入上限は4段階に

住宅ローン控除は家を買いやすくする制度ですが、例えば東京都内の何億円もするような住宅まで控除を認めるのは目的に合わないため、借入上限が決められています。

借り入れ条件は以下の通りになっています。

国は2050年までに二酸化炭素をはじめ温室効果ガスの排出量を実質ゼロにするカーボンニュートラルを目指しています。

カーボンニュートラルとは、人間が生きていくうえで必ず二酸化炭素が発生しますが、森林等が二酸化炭素を吸収してくれる量も含めてプラスマイナスでゼロ、を目指す。というものです。

政府はこの目標を達成するために環境に配慮した省エネ性能が高い住宅を増やしたい
との見解のもと住宅を４段階に分けました。

順番に見ていきましょう

１番優遇されているのが認定住宅です。

認定住宅とは、長期優良住宅と低炭素住宅の2種類の住宅のことを指します。

長期優良住宅は良い状態で長く住めるように作られた家、

低炭素住宅は二酸化炭素の排出を抑えるように作られた環境にやさしい家、のことです。

現状、新築一戸建ての４戸に１戸以上は長期優良住宅の認定を受けています。

２番目に優遇されているのがZEH水準省エネ住宅です。

ZEH(ゼッチ)とは net Zero Energy House の略で、断熱性や省エネ性能を高め太陽光発電でエネルギーを創ることで年間のエネルギー消費量をプラスマイナスゼロにするという家を指します。

3番目の省エネ基準適合住宅とは

国が定める省エネルギー基準を満たしている家のことで、8割以上の住宅はこの基準を満たしているといわれています。

なお、２０２５年にはこの基準は適合義務付けの予定です。

1から3に当てはまらないものがその他住宅に分類され、

省エネ性能が低いため節税できる金額が限られていき、２０２４年からは住宅ローン控除が使えなくなる予定となっています。

③住民税の上限も３割減

住宅ローン控除は、自分が支払う以上に税金が返ってくることはありません。

まずは所得税から控除して、次に住民税からも控除します。そして住民税で控除できるのは課税所得の５％までとなっており、課税所得の５％は自分が支払う住民税の半分に相当します。もし住民税が９７，５００円を超える場合は９７，５００円が控除上限となります。住民税をたくさん支払っている高所得者層の節税メリットが減った半面、一般的な年収の方は制度をうまく利用することでメリットを活かせるようになっています。

☆今日のまとめ☆

なかなか複雑でしたね！

覚える必要はありませんが、こういう制度があったなと知っておくことで、いざというときに役立つ時が来ますかもしれません。

また、家を買う・建てる際には、自分の家がどの区分になるのか不動産会社や建築メーカーに確認しておくことが大切です。くれぐれも確定申告の際に慌てることのないようにしましょう。

☆不動産を高く売る方法にはどんなものがある？





不動産売却を考えたことがある方ならきっとこんな疑問を抱くのではないでしょうか。「今持っている不動産をより高く売却することはできないだろうか」
実はお手持ちの不動産は工夫次第でさらに数百万円単位で価値を高めて売却することが可能かもしれません。


では実際に
不動産を高く売るにはどんな方法があるのか、誰でも実践可能な厳選テクニックを3つ見ていきましょう！




テクニック①売却査定を依頼する前に自分でも相場を調べてみる

不動産業者の中には査定依頼を受けた物件を安く購入するため、査定額を相場より下げて提示してくるところもあります。あなたがそもそもの相場を知らなければ、安い金額のまま売り出してしまう可能性もあります。相場に適した価格で売り出せるように事前に自身でも相場を調べてみることは大切な作業です。
しかしなかなか自身で相場を調べるのも時間がなくて現実的ではない方も多いでしょう。そういった方への対策としては、複数の不動産業者に売却査定を依頼するという方法が挙げられます。
複数社の査定額を比較することで、相場に反して安く売り出されてしまう可能性を抑えられるので、不動産を高く売却する重要なテクニックの一つは、事前に自身で相場を調べてみることを心がけ、どうしても難しいようであれば複数の不動産業者に査定を依頼する、という方法を試してみましょう。



テクニック②「買取」ではなく「仲介」での売却を選択する

「買取」とは不動産会社が転売を目的に売主から直接不動産を購入することです。購入後転売を目的としているため、買取価格は相場より安価になることが多いです。一方「仲介」は不動産業者が不動産購入希望者をさがして、売主と買主の間に入ることで仲介手数料を得ますので、「買取」よりは売り出し価格を高くできます。不動産を売却する時は「仲介」を選択し、それに対応できる不動産業者を選びましょう。
なお「買取」はどうしても急いで売却したいというような特別な事情がない限り選択しない方が良いでしょう。



テクニック③売り出し価格は高めに設定しておく

一度売り出し価格を決めて広告や看板等出してしまうと、それ以降高い価格に変更して再度売り出すということは至難の技です。広告を出してみると、思いの外、反響が多くあり実はもう少し高い価格で売却できたのではないか、というケースも多々あります。ですので、売り出しの時はあらかじめ価格を査定額プラス50万円ほどで高めに設定して売り出してみましょう。そのまま売却できれば嬉しいですし、仮に値下げの交渉があったとしても、そもそもの価格を高く設定しているのでその範囲内での値下げであれば、結果的に当初の売り出し価格より高く売却できる可能性があります。




☆今日のまとめ☆

いかがでしたか。不動産を売却する際に誰でも実践可能なテクニックを3つご紹介しました。実際の売却物件によっては、その不動産が持つ特徴によりここで挙げた方法以外にも使えるテクニックもありますので、不動産売却の際は不動産屋さんに相談しながら、自身の不動産価値を最大限に引き上げられるように工夫していきましょう。

☆「売却した家に住み続ける」リースバックとは？

リースバックとは自宅である家を売却した後もその家を賃貸住宅として借りて住み続ける方法のことをさし、売主が自宅を売却して、買主と賃貸借契約を結ぶことによって元の家にそのまま住み続けられる仕組みのことです。

近年では、家族の自立や別れ老後の資金問題等、長い人生の中で自宅への価値観も変化している中で、年配やご高齢の方がリースバックを利用するケースが増えてきております。

ではリースバックについてメリットとデメリットを考えてみましょう。

■利用者のメリット

メリット①引越しをしなくていい

売却した後もそのままその家に住み続けられるので、引越しをしなくていいということが挙げられます。

通常は自宅を売却したら当然荷物を整理して引っ越さなくてなならないのですが、リースバックであれば自宅売却後もそのまま住み続けられるので、掃除や不用品の処分や整理等、引越しに関する手間や費用は必要ありません。

メリット②賃貸物件を探さなくていい

引越しをしなくていいので、当然次の住まいを探す必要もありません。次の住まいに賃貸物件等をご検討のときは、健康面等が懸念されご高齢の方だと入居審査が通りにくい、賃貸会社も貸したくないという傾向もあるため、次の住まいが見つからないという事態も出てくるかもしれません。リースバックであれば、次の住まいを探す時間や手間、苦労も必要ありません。

メリット③世間体を気にしなくていい

自宅を売却するとそこに長く住んでいればいるほど、売って出ていくというのはおおごとになりやすくご近所さんにも噂が回ってしまうことも多々あります。

「あそこのご自宅お金に困っているのかしら」となってしまうのは避けたいところですね。

自宅を売却したいけど近所に知られたくない、販売のためとはいえ広告や看板を出すのは控えてほしい、というお悩みもリースバックで解決できます。

そのまま自宅に住み続けられるので、ご近所に気づかれることなく売却することができます。

メリット④老後資金の確保

家を売却するということはまとまったお金が必要になった時が考えらます。

家を売って引っ越しするのは難しいな、というときもリースバックを使えば家を売ってお金は手に入り、その上売却した自宅には住み続けられるので大きなリスクなく、老後の資金を確保することができます。

メリット⑤すぐに現金化できる

リースバックは不動産業者が買い取りをしますので、家を売りたいとなればすぐに買い取ってもらえます。不動産業者が買主を探す「仲介契約」ではありませんので、売却まで時間がかかったり、結局売れ残ってしまう等のリスクはありません。直接スムーズに買い取ってもらえるので、その分現金化も早くなります。

メリット⑥固定資産税が不要になる

今まで自宅にかかっていた固定資産税や都市計画税は自宅を売却したので、当然支払う必要が無くなってきます。

メリット⑦ローン返済が厳しい場合も有効

「ローン返済が厳しくなってきたから家を売らなければいけないけど、この家に住み続けたい」そんなお悩みを持つ方も多いのはないでしょうか。リースバックであれば自宅を売却してローンは一括返済しそのまま自宅に住むことができますので、ローンだけ完済して今までと同じように生活できるというのもメリットになります。

ただし、この場合注意点はローン残高が自宅売却益より少ない時に有効であるということ。

自宅を売却してもローンが残ってしまうと残り残金を自分で完済しなければなりませんので、今の住宅ローンの残債がいくらあり、売却して手元に残る金額がいくらになるのかを事前に確認しておくことが必要です。

メリット⑧買い戻し特約を付ければ自宅を買い戻せる

買い戻し特約とは、不動産の売買契約から一定期間経過後、売主が売買代金等を返還してその不動産を取り戻すことができるとした特約のことです。つまり「今はお金がないから一旦売却するけど何年後かに買い戻す」という特約を付けることもできるのです。今はやむを得ない事情で家を売るしかないけれど、大事な家だから買い戻したいという、お悩みを持つ方もリースバックであればスッキリお悩みを解消できます。

■利用者のデメリット

デメリット①売却価格が安い

メリット⑤ですぐに現金はできるとお伝えしましたが、買い取るのは不動産業者になります。不動産業者は売却物件を安く仕入れ再度販売することで利益を得ますので、売却したい自宅の価格も相場よりは安めに決められること多いです。少しでも高く買い取ってほしいときは、事前に事情を説明しなるべく不動産業者主導になりすぎないように話し合っていきましょう。

デメリット②定期建物賃貸借になると退去をしなければならない

定期建物賃貸借契約とは、契約で定めた期間を満了した場合は、更新契約が認められず賃貸借契約が終了する、という賃貸の契約です。それに対して、期間満了で更新することができるのが普通建物賃貸借契約です。定期建物賃貸借契約で契約するか普通建物賃貸借契約で契約するかははリースバックの契約内容によりますが、もし定期建物賃貸借契約だった場合は更新をしないので、買い戻しをしない限り自宅を退去しなければなりません。

リースバックの契約内容によっては定期建物賃貸借契約を結んでも、期間満了後に更新するか退去するか選ぶこともできるので、不動産業者に確認してみましょう。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？長い人生の中で自宅への価値観も多様化している中で、リースバックを利用することで、将来の選択肢が増え老後の不安が少し解消される場面も出てきそうですね。メリットとデメリットを参考にしてリースバックを活用しましょう。

☆建売住宅と注文住宅はどう違う？
あなたはどっち派？について解説しています！

いざマイホームを建てようと思ったときにそもそも建売住宅にするべきか、注文住宅の方がいいのか迷う方も多いでしょう。費用や設計や間取りなどなど建売住宅と注文住宅の違いから、建てるならどちらが向いているのかを解説していきます！

■建売住宅と注文住宅

建物と一緒に土地を買うのが建売住宅

建売住宅とは「土地付きの住宅」のことで、建物自体は間取りや仕様はあらかじめ決められています。自分の好みの間取りが見つかれば、気に入った土地に気に入った家を購入することができます。

自由度が高い注文住宅

注文住宅とは「自分たちの希望の間取りや仕様を設計士に依頼して自由設計で建てる住宅」のことで、土地を買って家を建てる、もしくはすでに所有している土地に建てるかで住み始めるまでの期間も変わってきます。

■建売住宅と注文住宅の費用面での違い

建売住宅の特徴

・間取りがすでに決まっているため注文住宅に比べ割安になることが多い

・土地価格込みで建物の仕様等も決まっているため支払の計画が立てやすい

建売住宅と注文住宅の違いとして費用面が挙げられます

「建売住宅は注文住宅より安い」と聞いたことがある方は多いと思います。その理由は

建売住宅は仕様や内装がすでにある程度決まっているため、使う建材を安く大量に仕入れられ、作業の効率化や施工に必要な人件費の削減を行いやすく、結果的にコストを抑えることができるからです。

また、建売住宅はすでに販売価格が決まっているので、住宅ローンを組む上で返済計画や月々の支払金額をイメージしやすいというのも特徴の一つです。

注文住宅の特徴

注文住宅は設計の自由度や要望が多くなる分、建材を一括で仕入れたり安く購入したりが難しくなります。オプションや仕様のこだわり等考えだすとキリがないですが、事前にしっかり予算の上限を施工会社に伝えておくことで、予算の範囲内に収まる金額で調整してもらうことも可能です。自分たちはどこまでこだわるのか事前に話し合って決めておくのも重要です。

また、注文住宅はほとんどの銀行が建物が完成してから融資実行されるので、土地から購入して住宅を建てる際は建物の設計案を提出することで住宅ローンを組めるようになります。

建売住宅と比べると注文住宅の購入は少し複雑になりますが、施工会社や金融機関、不動産仲介会社に確認しながら進めていきましょう。

■建売住宅と注文住宅の入居するまでの期間の違い

建売住宅の特徴

建売住宅は建築途中の物件であれば入居までおよそ6か月ほど、といわれます。

すでに完成している売出し中の物件の場合は、見学して問題なければそのまま売買契約・お引渡しが可能ですので、早ければ1か月ほどで入居することもできます。

注文住宅の特徴

注文住宅は土地探しから行うことが多いので、気にいった土地が出てくるか、どこまでこだわるか、また施工依頼からプランを設計し契約し、となるためスムーズに進んだとして６か月～１０ヵ月程度、長ければ１年以上かかることもあるため、十分時間の余裕を持っておくことが大切です。

■建売住宅と注文住宅、あなたはどっちが向いている？

建売住宅に向いている人

・土地と所有していない

・すぐにでもマイホームで新生活を送りたい

・建物にあまりこだわりはない

建売住宅に向いているのは、まだ土地を所有しておらず、できるだけ早く引越しをしてマイホームで新生活を送りたいと考えている方です。上記で見てきたように、完成している建売住宅であれが比較的短期間で購入から入居ができますので、いつまでには引越しいたいとう、明確な期間制限がある場合は建売住宅がおすすめです。

また、コストを抑えたい場合や、間取りやデザインはあまりこだわらないという方も建売住宅に向いているといえます。

注文住宅に向いている人

・入居までに時間をかけることができる

・仕様や設備、間取りにこだわりたい

・時間をかけてしっかり自分たちの理想の生活を追求したい

注文住宅に向いているのは、仕様や間取り設備にしっかりこだわりたい、こだわりがあるという方です。一生に一度のマイホーム造りも大切な思い出ですので、そういったプロセスを大事にしたい方も注文住宅の方が向いています。時間をかけて完成した分、お家に対する愛着もわき、建売住宅では味わえない感動を味わえます。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？建売住宅と注文住宅では費用やこだわり具合、入居までの期間etc...

たくさんの比較ポイントがあります。

自分はどちらがむいているのか、ご家族内でも事前にしっかり話し合って、後悔のない住宅購入をしましょう。

☆旗竿地ってナニ？旗竿地に建築するメリットとデメリットをお話します！

みなさんは「旗竿地」という土地の形状をご存知でしょうか？

旗竿地とは下記の写真のように、前面道路からの細い路地を経由してその奥の敷地に建物を建築するという、竿につけた旗のような形状から旗竿地(はたさおち)別名：敷地延長(しきちえんちょう)と呼ばれています。

前面道路に広く接している整形地と比べ、一つ奥に面している分さまざまな特徴があります。

では、旗竿地に住宅を建築するメリットとデメリットをそれぞれ３つずつ見ていきましょう。

■旗竿地購入のメリット

メリット①土地の価格が安い

旗竿地を購入する上での一番のメリットはなんと言っても土地の価格が安いというのが挙げられます。不整形地と言われる旗竿地は整形地に比べ坪単価が安く設定されることが多いです。

住みたいエリアで土地価格が高く、建築を諦めている方も旗竿地ならチャンスになるかもしれません。建築コストを抑えられたり、その分内装に拘ることができたり、と費用面のメリットを感じることができます。

メリット②周囲が気にならず静かな環境で暮らせる

奥まった敷地に建築する旗竿地は前面道路沿いに建つ家に比べ、人や車などの喧騒を避けられるため、周囲の目を気にすることなく、静かな住環境で生活することができます。

メリット③子供の飛び出し防止や遊び場を確保しやすい

元気いっぱいのお子さんが勢いよく道路に飛び出し、ヒヤッとした経験のある方も多いかと思います。敷地の真ん前が道路に面している住宅だと、お子さんの急な飛び出しなどによる事故の懸念も出てきます。旗竿地であれば玄関から前面道路まで一定の距離があるため、「飛び出さないで」と声をかける時間ができたりと、事故等を気にする心配は少なくなります。

また、旗竿地の地形によってはお庭のほかに延敷内で遊ばせられるスペースも作れます。地形を生かしてさまざまな生活スタイルを築いていくことができます。

■旗竿地購入のデメリット

デメリット①建築コストやインフラ整備コストがかかる場合がある。

上記メリット①で土地価格がお値打ちなことが多いとお伝えしましたが、価格面で注意点もあります。旗竿地は前面道路に接する出入口部分が細くなっている土地形状のため、住宅を建築する際に重機が敷地に入れずその分人件費等の建築コストが割高になってしまった、というケースも起こりえます。

また、水道管やガス管といったインフラが未整備だったため敷地内への引込料金が、整形地に比べ割高になってしまったケースも。

ただ、分譲宅地内の旗竿地であれば、上下水道等のインフラの整備工事代金も含めての土地価格になっていることも多く、それでも成形地に比べてお値打ちであることもあるので、旗竿地購入をご検討中のお客様は、不動産屋さんに確認しながら購入を進めていきましょう。

デメリット②車の駐車が不便

整形地であれば、車の駐車は２台並べての並列駐車が可能ですが、旗竿地の場合は前面道路からの通路部分に車を駐車することになります。２台以上所有しているのであればおのずと縦列駐車となります。毎日の通勤や外出時等車の入れ替えが必要であれば、そちらも面倒になることもあります。また建築基準法上前面道路からの間口は２ｍ以上となっているため、２ｍに近い狭さだと車種によっては駐車できないといった問題も出ています。車の買い替えの時は注意が必要ですし、間口は３ｍ以上あるのが理想的です。

デメリット③間取りが制約を受ける

旗竿地は整形地と比べ、玄関の位置が限られてきます。採光の基準等、建築基準法の制限を満たすため窓やバルコニーの位置等も制約を受けることもあり、理想の間取りを実現できない可能性があります。自由設計で住宅を建てたい方は、旗竿地購入契約の前に必ず間取り図を作成してもらい、自分たちの理想に合っているか確認しましょう。

☆今日のまとめ☆

旗竿地についてご理解いただけたでしょうか。

デメリットが目立ちがちな土地ですがその分価格も安く、工夫次第で快適な暮らしを実現できる穴場の土地でもあります。旗竿地が良いか悪いかは、購入されるお客様の生活スタイルによって左右されます。旗竿地購入の際は、自分たちの生活と土地の形状を照らし合わせて、メリットとデメリットをそれぞれ思い浮かべながら、納得できる土地探しをしましょう。

そういった意味では整形地でも土地の選び方や注意点は同じですね。ご家族含めて不動産屋さんにもしっかり相談しながら、後悔のない土地を購入できるようにしましょう。

☆不動産売却は途中でキャンセルできる？いつまでにキャンセルすれば違約金が発生しないのか、解説していきます！

もしあなたが不動産を所有しており売却まで決断できていないとしたら、「途中でキャンセルできるか？」「違約金やぺナルティは発生するのだろうか？」とお考えになったことはないでしょうか。なかなか聞きづらいキャンセル時の対応を知ってすっきり解決していきましょう。

■違約金の発生時期はタイミングによって変わる

不動産売却におけるキャンセルはタイミングによって、違約金が発生するのかしないのかが変わっていきます。キャンセルするタイミングは以下の５つ。順番に見ていきましょう。

①　訪問や机上の査定をしてもらってからのキャンセル

不動産売却を進めていくには先ずは、不動産会社に売却価格を査定をしてもらわないといけません。査定には住所や土地面積、建物面積等から判断する「机上査定」と、実際の売却物件をみて査定する「訪問査定」があります。ではこの時点でキャンセルすることは可能でしょうか？せっかく査定してもらったのに、やわざわざ現地にまで来てもらったのに何かしら料金が発生するのではないか、と思われがちですが、結論容赦なくキャンセルしていただいて構いません。

手数料や違約金、何かしらのペナルティが発生することはありません。稀にいる悪質な業者が何かの費用を請求をしてきたとしても支払う必要はありません。

②　媒介契約締結後のキャンセル

売却を依頼する不動産会社が決まったらそちらと媒介契約を結びます。

媒介契約とは「お宅の会社に不動産売却を依頼します」ということと「あなたの不動産の購入者を一生懸命探します」ということを約束する契約です。これをもとに不動産業者は広告やチラシ等販売活動を行います。ではこの時点でのキャンセルはいかかでしょうか？

この時点でも基本的にはいつでもキャンセルできますし、違約金やペナルティ等発生しません。広告掲載料や販売によって費用が発生していたとしても、あなたが支払う必要はありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約といった方法であれば、更新は３か月毎と決められておりますので、その際に申し出ていただければスムーズなキャンセルも可能です。

③　購入希望者が現れた後のキャンセル

広告等販売活動を続けていると「あなたの不動産を購入したい」と購入希望者が現われます。ではこの時点でのキャンセルは可能でしょうか？

答えはYESです。

購入申込みは民法上「契約成立」とみなされる場合がありますが、不動産売却では民法より宅地建物取引業法(通称：宅建業法)が優先されます。それ故、購入申込書等を記載しているという段階であればキャンセルすることはできます。費用も発生しません。

④　売買契約を締結した後のキャンセル

ここからのキャンセルは注意が必要です。実際に購入者も出てくるのでの無条件でキャンセルは出来なくなってきます。詳しく見ていきましょう。

「売買契約成立」後のキャンセルとなるため買主へ違約金を支払う必要があります。

キャンセルの費用はいくらか、こちらは明確にいくらと決められているわけではありません。売買契約成立時に買主から受領する「手付金」の額によって変わってきます。

売主側からキャンセルするためには、受領した手付金の２倍の金額を現実に提供して買主に支払う必要があります。このことは契約書の約款等にも記載されています。

仮に買主から１００万円の手付金を受領していたならその倍額の２００万円を支払う必要があります。

逆に言えば買主側も手付金を放棄すれば契約のキャンセルできるのです。

ただ、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降(例えば買主が住宅ローンの本契約をした、売主が土地の測量をスタートした等、決済に向けて準備している)はキャンセルが出来なくなります。また契約解除には日数の規定がありその日を過ぎるとキャンセル出来なくなることもありますので、この点もご注意ください。

⑤残りの売買代金をもらう直前(決済時)でのキャンセル

前回手付金を受領し、あとは残りの売買金額を受領する段階(決済時)でキャンセルしたくなったらどうでしょうか？

もちろん　無条件で、とはいかず基本的には契約書に記載された内容に従って違約金を支払うこととなります。

一般的な売買契約であれば売買代金の２０％から３０％と定めることが多く、その金額を買主に支払えば契約のキャンセルは可能です。

売買契約金額が１，０００万円なら２０％で２００万円、３０％で３００万円ですね。

ただ、現金で即時での支払いが必要となりますのでキャンセルには相当の覚悟が必要になります。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？

不動産売買における「キャンセルしたくなったら」について解説してきました。基本的には無条件でキャンセルできますが、売買契約が成立して以降はキャンセルするのにはキャンセル費用が必要になります。逆に言えばお金を払えばキャンセルできる、とはいえ買主さんも不動産の購入を楽しみにしているわけですので、むやみやたらなキャンセルは信用問題にもつながります。

しっかり売却成立まで不動産会社にサポートしてもらい、買主さん売主さんお互いに気持ちよく売買できるように協力していきましょう。