2023年06月の記事一覧｜西尾市の不動産売却はセンチュリー21スプラウトエステート｜センチュリー21スプラウトエステート

どんなことが告知の対象になるの？告知事項とは？について解説します！



お客さん：不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？

営業マン：まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと 考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

お客さん：つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。

営業マン：はい、そうです。

お客さん：具体的にはどんなケースがありますか？

営業マン：対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

お客さん：家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？

営業マン：確かにわからないことがほとんどです。 ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響します ので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

お客さん：亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

営業マン：これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から 「宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。 その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。 一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。 二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

お客さん：賃貸の場合は？

営業マン：賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

お客さん：自然死であれば伝える必要はないんですね。

営業マン：原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、 買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。

お客さん：亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。

営業マン：買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる 嫌悪施設がある場合です。 このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な 表現で記載して販売活動が行われることもあります。

お客さん：ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなこと があれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。

営業マン：そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には 査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

 
お客さん：わかりました。

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老朽化物件の売却時に注意すべき点について解説します！



お客さん：自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

営業マン：新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。

お客さん：そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

営業マン：はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満を解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。


お客さん：それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。


営業マン：はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

お客さん：土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね！

そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

お客さん：確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。

営業マン：そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

お客さん：今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね！

営業マン：はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

お客さん：大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

営業マン：はい、デメリットは大きく4つあります。

・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要

これらがデメリットになります。

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高浜市呉竹町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

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不動産の買取保証とはどういうものですか？について解説します！

お客さん：住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。何か良い方法はないでしょうか？


営業マン：その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

お客さん：「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？


営業マン：買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。


お客さん：仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

営業マン：言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！ つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

お客さん：売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

営業マン：売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。 買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。


お客さん：確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

営業マン：確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。 不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。 ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。 例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。 この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。


お客さん：なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。


営業マン：そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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西尾市一色町にて中古住宅の売却査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

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不動産売却相続前と相続後どちらが有利なの？について解説します！



お客さん：売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

営業マン：相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

お客さん：よく、ドラマなんかでもありますよね。

営業マン：その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。

お客さん：売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

営業マン：相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

お客さん：なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

営業マン：相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

お客さん：評価額の違いですね。

営業マン：また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。

お客さん：相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

営業マン：相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。

お客さん：そういう事もあるんですね。

営業マン：相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

お客さん：分かりました。有難うございます。

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