高浜市小池町にて中古戸建不動産売却の査定依頼をいただきました！

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不動産の評価

お客さん：相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

営業マン：建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

お客さん：評価額と違うのでしょうか？

営業マン：同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

お客さん：路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

営業マン：倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

お客さん：路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

営業マン：そうです。

お客さん：では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

営業マン：まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

お客さん：予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

営業マン：まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

お客さん：数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

営業マン：それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

お客さん：路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

営業マン：次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

お客さん：以外に簡単ですね。

営業マン：これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

お客さん：税理士さんに相談すれば良いのですか？

営業マン：いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

お客さん：調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

営業マン：そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

お客さん：次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

営業マン：まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

お客さん：倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

営業マン：倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

お客さん：良く分かりました。有難うございました。



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☆建売住宅と注文住宅はどう違う？
あなたはどっち派？について解説しています！

いざマイホームを建てようと思ったときにそもそも建売住宅にするべきか、注文住宅の方がいいのか迷う方も多いでしょう。費用や設計や間取りなどなど建売住宅と注文住宅の違いから、建てるならどちらが向いているのかを解説していきます！

■建売住宅と注文住宅

建物と一緒に土地を買うのが建売住宅

建売住宅とは「土地付きの住宅」のことで、建物自体は間取りや仕様はあらかじめ決められています。自分の好みの間取りが見つかれば、気に入った土地に気に入った家を購入することができます。

自由度が高い注文住宅

注文住宅とは「自分たちの希望の間取りや仕様を設計士に依頼して自由設計で建てる住宅」のことで、土地を買って家を建てる、もしくはすでに所有している土地に建てるかで住み始めるまでの期間も変わってきます。

■建売住宅と注文住宅の費用面での違い

建売住宅の特徴

・間取りがすでに決まっているため注文住宅に比べ割安になることが多い

・土地価格込みで建物の仕様等も決まっているため支払の計画が立てやすい

建売住宅と注文住宅の違いとして費用面が挙げられます

「建売住宅は注文住宅より安い」と聞いたことがある方は多いと思います。その理由は

建売住宅は仕様や内装がすでにある程度決まっているため、使う建材を安く大量に仕入れられ、作業の効率化や施工に必要な人件費の削減を行いやすく、結果的にコストを抑えることができるからです。

また、建売住宅はすでに販売価格が決まっているので、住宅ローンを組む上で返済計画や月々の支払金額をイメージしやすいというのも特徴の一つです。

注文住宅の特徴

注文住宅は設計の自由度や要望が多くなる分、建材を一括で仕入れたり安く購入したりが難しくなります。オプションや仕様のこだわり等考えだすとキリがないですが、事前にしっかり予算の上限を施工会社に伝えておくことで、予算の範囲内に収まる金額で調整してもらうことも可能です。自分たちはどこまでこだわるのか事前に話し合って決めておくのも重要です。

また、注文住宅はほとんどの銀行が建物が完成してから融資実行されるので、土地から購入して住宅を建てる際は建物の設計案を提出することで住宅ローンを組めるようになります。

建売住宅と比べると注文住宅の購入は少し複雑になりますが、施工会社や金融機関、不動産仲介会社に確認しながら進めていきましょう。

■建売住宅と注文住宅の入居するまでの期間の違い

建売住宅の特徴

建売住宅は建築途中の物件であれば入居までおよそ6か月ほど、といわれます。

すでに完成している売出し中の物件の場合は、見学して問題なければそのまま売買契約・お引渡しが可能ですので、早ければ1か月ほどで入居することもできます。

注文住宅の特徴

注文住宅は土地探しから行うことが多いので、気にいった土地が出てくるか、どこまでこだわるか、また施工依頼からプランを設計し契約し、となるためスムーズに進んだとして６か月～１０ヵ月程度、長ければ１年以上かかることもあるため、十分時間の余裕を持っておくことが大切です。

■建売住宅と注文住宅、あなたはどっちが向いている？

建売住宅に向いている人

・土地と所有していない

・すぐにでもマイホームで新生活を送りたい

・建物にあまりこだわりはない

建売住宅に向いているのは、まだ土地を所有しておらず、できるだけ早く引越しをしてマイホームで新生活を送りたいと考えている方です。上記で見てきたように、完成している建売住宅であれが比較的短期間で購入から入居ができますので、いつまでには引越しいたいとう、明確な期間制限がある場合は建売住宅がおすすめです。

また、コストを抑えたい場合や、間取りやデザインはあまりこだわらないという方も建売住宅に向いているといえます。

注文住宅に向いている人

・入居までに時間をかけることができる

・仕様や設備、間取りにこだわりたい

・時間をかけてしっかり自分たちの理想の生活を追求したい

注文住宅に向いているのは、仕様や間取り設備にしっかりこだわりたい、こだわりがあるという方です。一生に一度のマイホーム造りも大切な思い出ですので、そういったプロセスを大事にしたい方も注文住宅の方が向いています。時間をかけて完成した分、お家に対する愛着もわき、建売住宅では味わえない感動を味わえます。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？建売住宅と注文住宅では費用やこだわり具合、入居までの期間etc...

たくさんの比較ポイントがあります。

自分はどちらがむいているのか、ご家族内でも事前にしっかり話し合って、後悔のない住宅購入をしましょう。

西尾市下永良町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

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不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

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西尾市寺津町飛越にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

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不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

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相続について




相続について解説しています。

お客さん：相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

お客さん：遺言の作成はとても重要ですね。

営業マン：その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。



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☆旗竿地ってナニ？旗竿地に建築するメリットとデメリットをお話します！

みなさんは「旗竿地」という土地の形状をご存知でしょうか？

旗竿地とは下記の写真のように、前面道路からの細い路地を経由してその奥の敷地に建物を建築するという、竿につけた旗のような形状から旗竿地(はたさおち)別名：敷地延長(しきちえんちょう)と呼ばれています。

前面道路に広く接している整形地と比べ、一つ奥に面している分さまざまな特徴があります。

では、旗竿地に住宅を建築するメリットとデメリットをそれぞれ３つずつ見ていきましょう。

■旗竿地購入のメリット

メリット①土地の価格が安い

旗竿地を購入する上での一番のメリットはなんと言っても土地の価格が安いというのが挙げられます。不整形地と言われる旗竿地は整形地に比べ坪単価が安く設定されることが多いです。

住みたいエリアで土地価格が高く、建築を諦めている方も旗竿地ならチャンスになるかもしれません。建築コストを抑えられたり、その分内装に拘ることができたり、と費用面のメリットを感じることができます。

メリット②周囲が気にならず静かな環境で暮らせる

奥まった敷地に建築する旗竿地は前面道路沿いに建つ家に比べ、人や車などの喧騒を避けられるため、周囲の目を気にすることなく、静かな住環境で生活することができます。

メリット③子供の飛び出し防止や遊び場を確保しやすい

元気いっぱいのお子さんが勢いよく道路に飛び出し、ヒヤッとした経験のある方も多いかと思います。敷地の真ん前が道路に面している住宅だと、お子さんの急な飛び出しなどによる事故の懸念も出てきます。旗竿地であれば玄関から前面道路まで一定の距離があるため、「飛び出さないで」と声をかける時間ができたりと、事故等を気にする心配は少なくなります。

また、旗竿地の地形によってはお庭のほかに延敷内で遊ばせられるスペースも作れます。地形を生かしてさまざまな生活スタイルを築いていくことができます。

■旗竿地購入のデメリット

デメリット①建築コストやインフラ整備コストがかかる場合がある。

上記メリット①で土地価格がお値打ちなことが多いとお伝えしましたが、価格面で注意点もあります。旗竿地は前面道路に接する出入口部分が細くなっている土地形状のため、住宅を建築する際に重機が敷地に入れずその分人件費等の建築コストが割高になってしまった、というケースも起こりえます。

また、水道管やガス管といったインフラが未整備だったため敷地内への引込料金が、整形地に比べ割高になってしまったケースも。

ただ、分譲宅地内の旗竿地であれば、上下水道等のインフラの整備工事代金も含めての土地価格になっていることも多く、それでも成形地に比べてお値打ちであることもあるので、旗竿地購入をご検討中のお客様は、不動産屋さんに確認しながら購入を進めていきましょう。

デメリット②車の駐車が不便

整形地であれば、車の駐車は２台並べての並列駐車が可能ですが、旗竿地の場合は前面道路からの通路部分に車を駐車することになります。２台以上所有しているのであればおのずと縦列駐車となります。毎日の通勤や外出時等車の入れ替えが必要であれば、そちらも面倒になることもあります。また建築基準法上前面道路からの間口は２ｍ以上となっているため、２ｍに近い狭さだと車種によっては駐車できないといった問題も出ています。車の買い替えの時は注意が必要ですし、間口は３ｍ以上あるのが理想的です。

デメリット③間取りが制約を受ける

旗竿地は整形地と比べ、玄関の位置が限られてきます。採光の基準等、建築基準法の制限を満たすため窓やバルコニーの位置等も制約を受けることもあり、理想の間取りを実現できない可能性があります。自由設計で住宅を建てたい方は、旗竿地購入契約の前に必ず間取り図を作成してもらい、自分たちの理想に合っているか確認しましょう。

☆今日のまとめ☆

旗竿地についてご理解いただけたでしょうか。

デメリットが目立ちがちな土地ですがその分価格も安く、工夫次第で快適な暮らしを実現できる穴場の土地でもあります。旗竿地が良いか悪いかは、購入されるお客様の生活スタイルによって左右されます。旗竿地購入の際は、自分たちの生活と土地の形状を照らし合わせて、メリットとデメリットをそれぞれ思い浮かべながら、納得できる土地探しをしましょう。

そういった意味では整形地でも土地の選び方や注意点は同じですね。ご家族含めて不動産屋さんにもしっかり相談しながら、後悔のない土地を購入できるようにしましょう。

西尾市西幡豆町にて不動産売却の査定依頼をいただきました！

ご依頼いただきありがとうございました！！

売却するしないに関わらず「とりあえず査定だけ」といったご依頼から引き受けております！査定後のしつこい営業はおこなっておりませんのでご安心してお申し付けください！

不動産を売却することになった理由はひとそれぞれ

「相続した不動産を売却したいから」「より良い住宅に住み替えるため」「他社で断られたため」「ローンの返済が困難ため」「離婚したため」どのようなきっかけでもみなさまの望む未来を見据えてサポートいたします。誰にも知られずに売却したい、といったご相談も承っております！

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☆不動産売却は途中でキャンセルできる？いつまでにキャンセルすれば違約金が発生しないのか、解説していきます！

もしあなたが不動産を所有しており売却まで決断できていないとしたら、「途中でキャンセルできるか？」「違約金やぺナルティは発生するのだろうか？」とお考えになったことはないでしょうか。なかなか聞きづらいキャンセル時の対応を知ってすっきり解決していきましょう。

■違約金の発生時期はタイミングによって変わる

不動産売却におけるキャンセルはタイミングによって、違約金が発生するのかしないのかが変わっていきます。キャンセルするタイミングは以下の５つ。順番に見ていきましょう。

①　訪問や机上の査定をしてもらってからのキャンセル

不動産売却を進めていくには先ずは、不動産会社に売却価格を査定をしてもらわないといけません。査定には住所や土地面積、建物面積等から判断する「机上査定」と、実際の売却物件をみて査定する「訪問査定」があります。ではこの時点でキャンセルすることは可能でしょうか？せっかく査定してもらったのに、やわざわざ現地にまで来てもらったのに何かしら料金が発生するのではないか、と思われがちですが、結論容赦なくキャンセルしていただいて構いません。

手数料や違約金、何かしらのペナルティが発生することはありません。稀にいる悪質な業者が何かの費用を請求をしてきたとしても支払う必要はありません。

②　媒介契約締結後のキャンセル

売却を依頼する不動産会社が決まったらそちらと媒介契約を結びます。

媒介契約とは「お宅の会社に不動産売却を依頼します」ということと「あなたの不動産の購入者を一生懸命探します」ということを約束する契約です。これをもとに不動産業者は広告やチラシ等販売活動を行います。ではこの時点でのキャンセルはいかかでしょうか？

この時点でも基本的にはいつでもキャンセルできますし、違約金やペナルティ等発生しません。広告掲載料や販売によって費用が発生していたとしても、あなたが支払う必要はありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約といった方法であれば、更新は３か月毎と決められておりますので、その際に申し出ていただければスムーズなキャンセルも可能です。

③　購入希望者が現れた後のキャンセル

広告等販売活動を続けていると「あなたの不動産を購入したい」と購入希望者が現われます。ではこの時点でのキャンセルは可能でしょうか？

答えはYESです。

購入申込みは民法上「契約成立」とみなされる場合がありますが、不動産売却では民法より宅地建物取引業法(通称：宅建業法)が優先されます。それ故、購入申込書等を記載しているという段階であればキャンセルすることはできます。費用も発生しません。

④　売買契約を締結した後のキャンセル

ここからのキャンセルは注意が必要です。実際に購入者も出てくるのでの無条件でキャンセルは出来なくなってきます。詳しく見ていきましょう。

「売買契約成立」後のキャンセルとなるため買主へ違約金を支払う必要があります。

キャンセルの費用はいくらか、こちらは明確にいくらと決められているわけではありません。売買契約成立時に買主から受領する「手付金」の額によって変わってきます。

売主側からキャンセルするためには、受領した手付金の２倍の金額を現実に提供して買主に支払う必要があります。このことは契約書の約款等にも記載されています。

仮に買主から１００万円の手付金を受領していたならその倍額の２００万円を支払う必要があります。

逆に言えば買主側も手付金を放棄すれば契約のキャンセルできるのです。

ただ、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降(例えば買主が住宅ローンの本契約をした、売主が土地の測量をスタートした等、決済に向けて準備している)はキャンセルが出来なくなります。また契約解除には日数の規定がありその日を過ぎるとキャンセル出来なくなることもありますので、この点もご注意ください。

⑤残りの売買代金をもらう直前(決済時)でのキャンセル

前回手付金を受領し、あとは残りの売買金額を受領する段階(決済時)でキャンセルしたくなったらどうでしょうか？

もちろん　無条件で、とはいかず基本的には契約書に記載された内容に従って違約金を支払うこととなります。

一般的な売買契約であれば売買代金の２０％から３０％と定めることが多く、その金額を買主に支払えば契約のキャンセルは可能です。

売買契約金額が１，０００万円なら２０％で２００万円、３０％で３００万円ですね。

ただ、現金で即時での支払いが必要となりますのでキャンセルには相当の覚悟が必要になります。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？

不動産売買における「キャンセルしたくなったら」について解説してきました。基本的には無条件でキャンセルできますが、売買契約が成立して以降はキャンセルするのにはキャンセル費用が必要になります。逆に言えばお金を払えばキャンセルできる、とはいえ買主さんも不動産の購入を楽しみにしているわけですので、むやみやたらなキャンセルは信用問題にもつながります。

しっかり売却成立まで不動産会社にサポートしてもらい、買主さん売主さんお互いに気持ちよく売買できるように協力していきましょう。

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

お客さん：自筆証書遺言とは何でしょうか？
営業マン：簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、押印した物を自筆証書遺言と言います。


お客さん：印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
営業マン：印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。


お客さん：相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
営業マン：そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。


お客さん：それだと作成はかなり楽になりますね。
営業マン：はい、そうです。


お客さん：自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
営業マン：自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。


お客さん：逆にデメリットは何でしょうか？
営業マン：①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。


お客さん：要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
営業マン：例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。


お客さん：成程、そう言うケースはややこしそうですね。
営業マン：余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

お客さん：要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
営業マン：『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。


お客さん：検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
営業マン：検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。


お客さん：検認が必要無い遺言書も有るのですか？
営業マン：公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。


お客さん：法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
営業マン：令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。


この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！


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